什麼是貸款成數?
貸款成數指的是,銀行貸款核准的金額佔銀行鑑價金額的比例。舉例來說,若銀行鑑定預售屋的價值為1,000萬元,最終核准的貸款金額為800萬元,則該筆房屋貸款的成數即為8成。一般而言,預售屋貸款成數通常是落在7~8成之間。
需要注意的是,貸款成數是基於「銀行鑑價金額」來作計算,而銀行鑑定的預售屋價值,可能與購屋者「實際購買該間預售屋的價格」有所不同。例如上述的例子中,該間預售屋被銀行鑑定有1,000萬元的價值,但購屋者實際與建商簽約的價格卻可能是1,100萬元,這中間存在落差。因此,購屋者在評估自身財力及貸款成數時,要留意此價差可能造成的影響。
影響貸款成數的因素
前面提到,預售屋貸款成數一般介於7成至8成之間,但這並非絕對。銀行仍會綜合評估購屋者的還款能力,並依據評估結果調整核准的貸款金額,進而影響貸款成數。以下列出5項主要影響因素:
一.信用評分:
銀行會透過聯徵中心調閱購屋者的信用評分,以了解其過去的還款記錄和目前的負債狀況。信用評分越高,代表信用狀況越好,可貸款的成數和利率也會相對優惠。通常,與銀行有長期往來,並保持良好的信用紀錄,有助於提升信用評分,例如長期使用該銀行的信用卡並按時繳款,或定期存款等。如果頻繁被調閱聯徵紀錄,則可能會對信用評分產生負面影響。因為銀行無法得知購屋者被調取紀錄的具體原因,會擔心購屋者可能或有過度借貸的傾向,才會被頻繁調閱聯徵紀錄,懷疑其財務管理有問題。這也是為何常有人建議辦理貸款,想比較不同銀行的貸款優惠時,最多同時向2家銀行申請就好,以免因短時間內被頻繁調取聯徵紀錄,而降低信用評分。
二.收入狀況:
銀行會審核購屋者的收入證明,以評估其是否具備足夠的還款能力,穩定的收入來源和足夠的收入水平,是銀行核准貸款的重要考量因素。如果購屋者無法提供可靠的收入證明,可能導致貸款成數降低,甚至無法獲得貸款核准。
三.資產狀況:
銀行會查看購屋者的資產狀況,包括存款、投資及名下不動產等。這些資產可以作為衡量購屋者財力的重要指標。資產越多,代表財務狀況越穩健,通常可獲得較高的貸款成數和較優惠的利率。原因在於,充足的資產可視為購屋者還款能力的保障,降低銀行的放貸風險。
四.房屋條件:
銀行會考量房屋的各項條件,例如預售屋的所在位置、交通便利性、生活機能,以及周邊是否存在嫌惡設施。此外,銀行也會考量房屋的坪數,評估其居住空間和使用機能。地段越佳、坪數越大,房屋價值就越高,可貸款的額度自然也會相應提高。
五.有無保證人:
如果購屋者本身的信用評分或收入狀況不佳,可考慮提供保證人以提高貸款成數。銀行也會評估保證人前述的收入、資產狀況及信用評分等條件。保證人條件越好,貸款的成數和利率相對也能較為優惠。
貸款保證可以貸8成?
在進行預售屋貸款時,通常會與建商配合的銀行辦理。常有建商或代銷業者跟購屋者口頭說明:「如果向建商配合的銀行申貸,貸款成數可以達8成」。然而,這樣的口頭承諾對銀行並任何無約束力。貸款成數的多寡,最終還是取決於銀行評估的結果。畢竟借貸關係是存在於購屋者與銀行之間,建商或代銷業者均無權干涉銀行的審核結果。
雖然與建商配合的銀行進行申貸,會因為建商是整批向銀行大量貸款,通常能爭取到較優惠的貸款條件,銀行對購屋者的審核也會相對寬鬆和快速,但這並不保證貸款成數一定達8成。銀行亦有可能只核准6成房貸,剩餘2成只願意以信貸的方式借款。這點千萬要留心!以免最終房屋貸款成數不如預期,或無法負荷額外的信貸而措手不及。
買方可否自行找別間銀行貸款?
許多購屋者會有疑問,除了建商配合的銀行外,若能另外找到貸款條件或好的銀行時,購屋者能否向自行找到的銀行辦理貸款?其實依照內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條(一)的規定,若「買方可得較低率或有利於買方之貸款條件時,買方有權變更貸款之金融機構,自行辦理貸款…」,所以若購屋者可向別間銀行詢問到更好的利率或貸款條件,不妨與建商協商改向別間銀行貸款,以取得更好的貸款成數或利率。
最終貸款成數不如預期會發生什麼事?
最終核貸成數不足,常見有「不可歸責於買賣雙方」,以及「可歸責於買方」二種情形,處理方式並不相同。
例如買賣雙方簽約時,中央銀行原規定自然人購買第二間住宅,最高貸款可貸7成,然簽約後因政府政策變更,加強信用管制,規定改為6成,此種情形就是所謂「不可歸責於買賣雙方」導致核貸金額少於預定金額,「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條(二)1.有規定,在此種情形,若差額在預定核貸金額百分之三十以內者,賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償,形同是建商分期貸款給購屋者;但若差額超過原預定核貸金額百分之三十,買方雙方都可以解除契約,此時購屋買可要求返還已給付之款項。
然而許多情形,是銀行評估後認為無法給予購屋者原本預期的貸款成數,這就是所謂「可歸責於買方」導致核貸金額少於預定金額的情形。雖然購屋者可以嘗試與建商協議,尋求貸款方面的通融,例如延後付款期限等,但成功機率往往不高。建商通常更傾向與原購屋者解約,將已完工的預售屋釋出市場尋找新買家,以獲得較高售價,對建商來說更有利,因此,建商通常較無意願與原購屋者協商解決貸款不足的問題。此時購屋者需找到保證人,或設法於期限內把資金補足,否則通常只能放棄這筆預售屋買賣,並可能面臨訂金被建商沒收作為違約金的狀況,然需提醒讀者的是,依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定,建商得沒收的款項,不得超過房地總價的15%,亦不得高於已繳價款。
如何保障購屋者權益
由於無法預知銀行最終核准的貸款金額,為了避免貸款成數不足,本文建議在購買預售屋前,可以採取以下措施來保障自身權益:
1.衡量自身財務
做好自身財務規劃是首要重點。現在許多銀行會在自家官網上,提供免費的網路估價服務,購屋者可以利用這些工具估算房屋價值、初步評估房貸額度,以及每月需繳交的貸款金額。因此,在購買預售屋前,建議先透過網路進行估價,以預先了解貸款金額大約會落在什麼區間,幫助購屋者衡量自身財務能力,再決定是否要簽約。
此外,購屋者也可預先設想貸款成數不如預期時,是否有其他的資金補救方案。對此,本文建議,在購買預售屋前,資金最好能備妥房價的3成,其中2成預計用作頭期款,剩下1成則用於因應貸款成數不如預期的情況,這樣能較好地避免資金不足的問題發生。
2.加註解約條款
除了衡量自身財務狀況,本文也建議購屋者與建商協議在契約上加註「若貸款成數不足得無條件解約」的條款,千萬不能只有口頭承諾,以保障自身權益。如果貸款成數不如預期,且無法以其他方式補足資金缺口時,購屋者可以憑此條款與建商無條件解約,無需賠償任何違約金。需提醒讀者的是,建商通常會視購屋者是否願意配合向與建商洽定之銀行貸款、是否有找來保證人等條件,來決定是否於契約加註上述條款,若建商有意願配合,條款的內容也需明確具體,若有審約需求,可請教專業律師,以避免後續糾紛。
購買預售屋發生貸款成數不如預期的案例層出不窮,因此讀者們務必於簽約前審慎評估自身的財務狀況、詳閱買賣契約,並考量可能面臨的風險,好順利核貸交屋、才能買得放心、住得開心!
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本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師,現為探理法律事務所律師。
經 歷:
台灣消保者保護協會法律專業委員。
空軍航空技術學院兼任講師。
執業信條:
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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