建商悔約不賣的原因
預售屋建商毀約不賣的原因,主要可以歸納為以下幾點:
1.建築成本上漲:原先預估的建築成本與實際發生成本有所落差,導致建商以原定售價建造恐將面臨虧損。
2.房價上漲:眼見房市行情看漲,建商希望能以較高價格重新出售房屋。
3.一屋二賣:建商先與購屋者締約,之後又以高的價格與另一名買家締約,並於房屋完工取得使用執照後,將房屋過戶給該名買家。
當建商毀約不賣時,因建商通常無權單方面與購屋者解約,部分建商會要求購屋者加價,而有些則會選擇與購屋者解約。如果購屋者不願加價或解約,建商可能會採取各種手段,迫使購屋者違約或自行解約,例如故意延誤工期、不續建或不交屋等。建商這樣做的目的,通常是希望能夠解約後再以更高的價格重新出售,即便要支付違約金,重新出售所能獲得的利潤仍然更高,因此甘願違約。
建商毀約可能涉嫌違反消保法及平均地權條例
過往內政部地政司曾指出,建商的毀約不賣的行為,已經損害了購屋者的財產權益,可能違反《消費者保護法》第33條、第36條。依據《消費者保護法》第58條規定,消保官是可以對建商裁處6萬元以上、150萬元以下的罰鍰,且可「按次處罰」。
此外,如果建商曾於銷售契約中記載「建商有權利不賣」等字眼,可能違反《平均地權條例》第47之3條第5項規定,該條禁止建商約定保留出售、保留簽訂買賣契約權利,或其他不利於買方的事項。違反規定的建商,依《平均地權條例》第81之2條,將被主管機關按戶(棟)裁處15萬元以上,100萬元以下的罰鍰。
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面對建商毀約該如何應對?
首先,要釐清購屋者是處於「簽約前」還是「簽約後」的階段,以下分別針對這兩種情形來說明。
一.「簽約前」階段
「簽約前」指的是在簽訂「正式的預售屋買賣契約」以前,購屋者只簽訂紅單並支付定金。在這個階段遇到建商反悔不賣想解約時,購屋者可依《民法》第249條規定,要求建商加倍返還已支付的定金。例如購屋者已經支付訂金10萬給建商,建商若要解約,除退還定金10萬外,還須額外賠償10萬。
二.「簽約後」階段
如果購屋者是處於「簽約後」的階段,即已經與建商簽訂正式的預售屋買賣契約,則主要有三種方式可以來應對:
1.要求建商履約並請求遲延利息
若建商提出加價的條件,否則無限期遲延交屋,此時購屋者可依內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項,向建商請求遲延利息。例如建商逾期未開工、逾期取得使用執照或未於領得使用執照後6個月內通知交屋,每逾期一天,即須賠償按購屋者已支付房地價款依萬分之5計算的遲延利息。若購屋者欲向法院提起訴訟並聲請強制執行,則會涉及較複雜繁瑣的法律規定,且處理方式會依個別簽約內容及施工進度有所不同,因此建議購屋者尋求專業律師協助,避免自身權益受損。
2.解約並請求違約金
首先,由於一般而言,建商與購屋者所簽訂的預售屋買賣契約內容,應會與內政部所公告的「預售屋買賣契約應記戴及不得記載事項」一致,因此在「一屋二賣」的情形,購屋者可依契約第23條、第24條約定單方面解約,亦可依《民法》第226條、第256條、第259條之規定主張解約,並要求建商退還已支付的價款。在違約金方面,依契約第24條約定,購屋者可要求建商賠償「房地總價款百分之15以上」的違約金,但賠償金額不得超過購屋者已支付的價款。舉例而言,假設購屋者以1,000萬購買一間預售屋,並已支付200萬頭期款,此時解約,建商除了應退還200萬頭期款外,還須再賠償150萬的違約金。但如果購屋者已支付的頭期款金僅100萬,則建商賠償的違約金就只有100萬,而非150萬。
在建商尚未一屋二賣,但拖延交屋的情形,購屋者可依《民法》第229條、第254條、第259條規定,催告建商應於一定期限內履約交屋,建商仍不交屋的話,購屋者即可單方面解約,請求退還已支付的價款。另外,如果建商不能交屋導致購屋者受有損害(例如需額外租屋),還能再向建商請求損害賠償。
3.合意解約
此外,「合意解約」也不失為一種解決方式,購屋者與建商透過雙方合意,就解約事宜達成共識,包括違約金等相關條款,雙方同意後即可解除契約。合意解約的優點在於,雙方可以彈性協商解約條件,不受到原買賣契約或法定解約條件的限制,且流程相對簡便。
與建商協商尋求解決之道
其實訴訟經常並不是最佳的爭端處理方式,有時各退一步,事緩則圓,其結果反而對雙方都有利。因此,遇到建商毀約時,如果購屋者比較想要房屋能順利完工、交屋入住,而不希望解約,也可先嘗試與建商協商、了解建商遲延或毀約的原因,並自行評估房價上漲幅度、應建商要求所要付出的金錢、另覓他屋所可能支出的成本等因素,通盤考量後決定是否接受建商的要求。
最後,建議讀者在遇到建商違約的情況時,先釐清自身需求,再決定後續處理方式。又因為買房往往是大家多年辛勞努力、省吃儉用所換來的成果,不動產糾紛也常涉及繁雜的事實及法律爭議,因此建議讀者簽約前一定要做足功課,一旦不幸遇到預售屋買賣糾紛,都一定要找專業律師諮詢、協助,以保障自己的財產!
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本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師,現為探理法律事務所律師
經 歷:
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條:
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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