公設點交流程
依照內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載事項》或《公寓大廈管理條例》第57條，公設點交應在管理委員會成立後7日內開始進行。而根據法規，當購屋者移轉登記的比例超過50%後，建商應在3個月內協助成立管委會。
公設點交將由建商會同政府機關、管理委員會或管理負責人來共同進行。政府機關人員與的目的，在於監督點交過程，確保其透明性，避免建商與管委會之間因驗收產生爭議，損害住戶權益。此外，在點交過程中，管委會可選擇自行點交，也可委託專業檢驗人員協助進行。購屋者與建商對於公設瑕疵或品質的認定常有落差，也往往是爭議的主要來源，因此，若有專業檢驗人員在場協助點交，更能以專業角度客觀地評估公設的功能和品質是否正常。
一旦公設經檢驗確認功能正常無誤，即完成點交程序。此時，建商就須移交公設及相關文件，包括公設的使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等。公設從初驗、複驗到正式移交給管委會，整個過程通常需要耗時1至2個月的時間，大型或公設豐富的社區，還可能要長達半年至1年，才能確認所有項目都符合標準，因此，經常會發生購屋者入住後，公設尚未啟用的情況。如果發現社區公設點交過程過於迅速，提醒購屋者要提高警覺，留意點交是否有草率行事的可能，並主動關注複驗進度以保障自身權益。
檢測項目與方式
一般而言，公設點交時的檢驗項目可分為「法定項目」與「非法定項目」兩大類。法定項目是指依據內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載事項》或《公寓大廈管理條例》中所明文要求的四大類：水電、機械設施、消防設施及各類管線等。而非法定項目則是指這4大法定項目以外的項目，實務上大致可分為6類，包括土木工程（例如梁柱、牆壁是否有裂縫或漏水）、結構工程（如建築鋼筋強度、耐震性等）、裝潢工程、綠化工程（如中庭法定空地的綠化花草）、景觀工程（如建物外觀的造型裝飾、燈具）、以及公設空間內的器材（如健身房的健身器材）。
而以上項目的檢測方式，依規定，則由建商及管委會雙方協議決定即可。由上述可知，檢測項目非常繁瑣，且管委會成員多為一般住戶，對於專業的檢測項目可能並不熟悉，也未必能確保建商的檢測方式符合常規。因此，若有第三方專業檢驗人員從旁協助，提供專業建議，較能有效降低糾紛發生率。
公共基金？
依照《公寓大廈管理條例》規定，建商在申請房屋的使用執照前，必須按工程造價一定比例，提繳一筆公共基金至國庫。這筆基金的主要用途是作為日後社區共用部分的維護、修繕及更新之用。待公設點交程序完成，管委會即可向政府機關提出申請後，提撥這筆基金，以支應社區未來的日常運作與維護，至此，整個交屋流程才算正式完成。
順帶一提，有些人容易將公共基金與管理費混淆。
「公共基金」主要用於社區共用部分的重大修繕或更新，例如電梯汰換等。由於涉及較大金額且會影響社區整體，因此通常需要經由區分所有權人會議決議通過後才能動用。相較之下，「管理費」則是為了維持社區的日常運作，支付清潔、保全、水電等費用，管委會在一定範圍內有權自行決定其運用方式。
公設點交出現問題該如何處理？
公設點交出現糾紛屢見不鮮，其中最常見的情形是建商未能履行契約義務，導致公設存在缺陷，進而延遲或拒絕點交。
若遇到此類糾紛，建議購屋者先與建商進行協商，共同尋找解決方案。協商不成或遭遇消極對待的話，就保留相關證據（例如建案廣告文宣、檢驗報告、催告建商修繕的存證信函等），向縣市政府的公寓大廈爭議調處委員會、消費爭議調解委員會或鄉鎮市區調解委員會等單位申請調解，也可向消保官或相關消費團體進行申訴。若調解仍舊無果，才考慮提起訴訟。
法律上處理這類糾紛的方式，通常取決於具體情況，例如是否屬於單純瑕疵，或涉及廣告不實，購屋者可請求建商履行契約義務、進行保固，或是主張瑕疵擔保責任等。這些處理的方式，讀者們可以參考先前的專欄內容。此外，如果是前述的法定項目出現缺陷，購屋者還可依據《公寓大廈管理條例》的規定，要求建商在30天內修復改善，不過通常實務上建商很難在這段期間內完成。建商不願改善或履行這部分點交義務的話，政府機關可對其裁處4萬至20萬元的罰鍰，且建商若在一定期間內仍未改善或履行義務，政府機關還可再度開罰。
如果雙方最終選擇走上法庭，能以誰的名義來提告，也是需要注意的地方。依《公寓大廈管理條例》第36條規定，能否以管委會名義提起訴訟，取決於該訴訟是否屬於管委會的職責範圍。假設公設糾紛涉及建商廣告不實，這可能屬於建商與購屋者間的買賣契約爭議，需由購屋者以自己名義提起訴訟；若糾紛是涉及公設瑕疵，影響到社區整體的權益，則管委會可經由區分所有權人會議授權，以管委會的名義對建商提告。
結語
預售屋交屋後的「公設點交」環節往往存在許多潛在的問題和糾紛，因為這些問題會直接影響到居住品質，所以購屋者需特別謹慎。了解公設點交的流程、檢測項目及其方式，有助於購屋者在交屋過程中更好地保障自己的權益。此外，遇上公設點交糾紛時，建議購屋者及早採取行動並尋求專業法律協助，因為每個預售屋建案的公設內容和點交過程中的糾紛各有不同，如何處理需要根據個案具體情況而定。同時，對於不熟悉法律相關規範的民眾來說，如何進行提告也是一大挑戰。希望本次的專欄能幫助讀者們在購屋過程中更好地準備和應對潛在問題，為未來的居住生活提供更好的保障。
本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師，現為探理法律事務所律師
經 歷：
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條：
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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