常見的預售屋廣告陷阱
1. 廣告建物用途、土地使用分區與法定不相符
政府為了合理利用土地資源，將土地依其特性劃分為住宅區、商業區、工業區等不同用途，以規範土地的使用方式。然而，部分少數建商為了提高銷售量，在預售屋廣告中刻意模糊或誤導建物的土地使用分區。例如，廣告將工業用地標示為住宅用地，或是以一般住宅配備作為圖示，暗示建物可供居住，誤導購屋者以為可作為一般住宅使用。如果購屋者誤信廣告而購買此類房屋，可能面臨違規使用而遭裁罰，或房屋被拆除的風險。
2. 廣告平面圖與實際施工平面圖不同
部分建商或代銷通常會在購屋者賞屋時，將預售屋的平面圖交給購屋者攜回參考，或在預屋售廣告上刊登平面圖，預售屋廣告上刊登平面圖，然而，廣告中所呈現的平面圖與實際施工完成的房屋格局常有所落差。例如，實際為陽台的空間可能在廣告圖中被劃為臥室的一部分。此外，有些少數建商會透過在平面圖上繪製家具圖示的方式，暗示該空間的可能用途，但實際情況卻與圖示不符。例如，將書桌圖示放在樓梯間，暗示其為書房，或是將無法作為居室使用的屋突空間標示為書房或工作室，讓購屋者誤以為房屋的格局和功能與廣告一致。
3. 違法夾層
在少數個案，有些預售屋建商會在廣告中強調建案的挑高設計，或於樣品屋內展示夾層設計，暗示購屋者購屋後可合法施作及使用夾層，創造樓中樓的居住空間。然而，該建案實際上因為容積率限制，並未取得合法夾層的建築執照，這種未經許可的夾層建造行為可能已經違反《建築法》規定。如果購屋者購買此類房屋並依廣告內容加蓋夾層，即屬違法建築，未來可能會面臨違建的處罰，甚至被強制拆除。
4. 廣告公共設施與實際狀況不相符
為了提升建案吸引力，許多建商會在預售屋廣告中標榜豐富的公共設施，如健身房、游泳池等，但實際交屋後，購屋者才發現該建案實際的公設數量僅達廣告所說的7、8成，或是公設未按圖施工，導致完工後的品質與廣告不符。曾有建案甚至將排煙室或機房偽裝成健身房、蓄水池偽裝成游泳池，讓購屋者產生誤解。
5. 廣告對周邊環境的描述誇大不實
除了建案本身的公共設施外，預售屋廣告有時也會強調周邊的公有公共設施及交通條件。然而，部分建商為了吸引買家，會在有些廣告中會有誇大或誤導周邊學校、公園等設施的距離或使用便利性，甚至將尚未完成的公共建設納入廣告內容。例如，將尚未完工的捷運站描述為近在咫尺，或將距離較遠的公園、學校宣稱步行可達，導致購屋者產生錯誤的認知。
購屋者該如何自保？
面對花樣百出的預售屋廣告，購屋者該如何避免遇到廣告不實的情形？若發生糾紛，又該如何保障權益？
以下提供3種自保方式：
1. 仔細檢驗廣告及契約內容
在簽約前，建議購屋者仔細審閱契約內容，並將廣告內容逐一比對，確認廣告內容是否已明確載於契約中。此外，建議購屋者向建商索取詳細的建材規格、施工進度表、公共設施規劃圖等資料，並了解建案周邊環境的實際情況，將其與廣告內容進行對照，確認是否一致。一旦發現廣告內容與實際不符，或對契約內容有疑義，除了立即向建商提出異議外，購屋者也可要求建商將廣告內容訂入契約中，以加強契約的保障力。
另外，為了避免日後產生爭議，本文也建議購屋者妥善保存建商提供的平面圖、樣品屋照片、宣傳文宣等所有廣告資料，作為日後比對或爭議時的佐證。
2. 請求履約或辦理減價
《消費者保護法》第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」換句話說，廣告是屬於契約內容的一部分，購屋者有權依據廣告內容要求建商履行承諾。因此，如果購屋者在交屋後才發現現建商的廣告內容與實際情形不符，可先依《消費者保護法》規定，向建商提出協商，要求其依照廣告內容履行契約義務。若建商無法履約，購屋者也可視情況，主張買賣標的物欠缺契約預定效用（例如建商未依廣告內容給付游泳池），請建商依民法所規定的瑕疵擔保責任來辦理減價退款（關於瑕疵擔保責任，請參閱113年8月6日和8月13日的專欄）。
3. 行使撤銷權並要求返還已支付的價款？
若購屋者遭建商的不實廣告所騙而購買預售屋，除了可請求建商履約外，還可能也可依《民法》第92條規定行使撤銷權，撤銷購買預售屋的意思表示。撤銷後，契約效力溯及歸於消滅，購屋者便可要求建商返還已支付的價款。簡單來說就是購屋者收回先前購買的意願，不買了，雙方間的契約關係隨之消失，建商就沒有收受價款的理由，自然須將價款返還給購屋者。需要特別注意的是，行使撤銷權有時間限制，購屋者必須在發現廣告不實後的1年內提出主張，否則將喪失撤銷的權利。
此外，雖然過往司法實務曾有因建商廣告不實，使購屋者得以行使撤銷權的判決案例。然而，廣告不實的認定範圍較廣，有時建商的廣告內容只是誇大或描述模糊，導致購屋者誤解，而非刻意欺瞞，因此，購屋者是否能主張撤銷權，仍須視個案具體情節而定。建議讀者若遇到類似情形，應尋求專業律師協助，以釐清自身權益並採取適當法律行動。
結語
置產買房是人生中最美好的事之一，相信大家都不希望在這過程中遇到不愉快。預售屋廣告不實的預售屋市場中充滿了廣告不實的案例偶有所聞，陷阱，面對這些誘人的廣告，購屋者更需保持理性與謹慎。本次專欄分享了常見的廣告不實手法，並建議讀者在購屋前應仔細審閱買賣契約、深入了解廣告內容，並妥善保留相關證據。如果不幸遇到廣告不實的情況，也可依據《消費者保護法》及《民法》等相關法規來維護自身權益。最後再次提醒讀者，唯有保持謹慎理性高度警覺、仔細核對資訊，才能避免買得放心、也住得開心，祝福大家都能買到理想中的好房子！因誤信廣告而落入購屋陷阱。
本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師，現為探理法律事務所律師
經 歷：
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條：
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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