常見的預售屋廣告陷阱
1. 廣告建物用途、土地使用分區與法定不相符
政府為了合理利用土地資源,將土地依其特性劃分為住宅區、商業區、工業區等不同用途,以規範土地的使用方式。然而,部分少數建商為了提高銷售量,在預售屋廣告中刻意模糊或誤導建物的土地使用分區。例如,廣告將工業用地標示為住宅用地,或是以一般住宅配備作為圖示,暗示建物可供居住,誤導購屋者以為可作為一般住宅使用。如果購屋者誤信廣告而購買此類房屋,可能面臨違規使用而遭裁罰,或房屋被拆除的風險。
2. 廣告平面圖與實際施工平面圖不同
部分建商或代銷通常會在購屋者賞屋時,將預售屋的平面圖交給購屋者攜回參考,或在預屋售廣告上刊登平面圖,預售屋廣告上刊登平面圖,然而,廣告中所呈現的平面圖與實際施工完成的房屋格局常有所落差。例如,實際為陽台的空間可能在廣告圖中被劃為臥室的一部分。此外,有些少數建商會透過在平面圖上繪製家具圖示的方式,暗示該空間的可能用途,但實際情況卻與圖示不符。例如,將書桌圖示放在樓梯間,暗示其為書房,或是將無法作為居室使用的屋突空間標示為書房或工作室,讓購屋者誤以為房屋的格局和功能與廣告一致。
3. 違法夾層
在少數個案,有些預售屋建商會在廣告中強調建案的挑高設計,或於樣品屋內展示夾層設計,暗示購屋者購屋後可合法施作及使用夾層,創造樓中樓的居住空間。然而,該建案實際上因為容積率限制,並未取得合法夾層的建築執照,這種未經許可的夾層建造行為可能已經違反《建築法》規定。如果購屋者購買此類房屋並依廣告內容加蓋夾層,即屬違法建築,未來可能會面臨違建的處罰,甚至被強制拆除。
4. 廣告公共設施與實際狀況不相符
為了提升建案吸引力,許多建商會在預售屋廣告中標榜豐富的公共設施,如健身房、游泳池等,但實際交屋後,購屋者才發現該建案實際的公設數量僅達廣告所說的7、8成,或是公設未按圖施工,導致完工後的品質與廣告不符。曾有建案甚至將排煙室或機房偽裝成健身房、蓄水池偽裝成游泳池,讓購屋者產生誤解。
5. 廣告對周邊環境的描述誇大不實
除了建案本身的公共設施外,預售屋廣告有時也會強調周邊的公有公共設施及交通條件。然而,部分建商為了吸引買家,會在有些廣告中會有誇大或誤導周邊學校、公園等設施的距離或使用便利性,甚至將尚未完成的公共建設納入廣告內容。例如,將尚未完工的捷運站描述為近在咫尺,或將距離較遠的公園、學校宣稱步行可達,導致購屋者產生錯誤的認知。
購屋者該如何自保?
面對花樣百出的預售屋廣告,購屋者該如何避免遇到廣告不實的情形?若發生糾紛,又該如何保障權益?
以下提供3種自保方式:
1. 仔細檢驗廣告及契約內容
在簽約前,建議購屋者仔細審閱契約內容,並將廣告內容逐一比對,確認廣告內容是否已明確載於契約中。此外,建議購屋者向建商索取詳細的建材規格、施工進度表、公共設施規劃圖等資料,並了解建案周邊環境的實際情況,將其與廣告內容進行對照,確認是否一致。一旦發現廣告內容與實際不符,或對契約內容有疑義,除了立即向建商提出異議外,購屋者也可要求建商將廣告內容訂入契約中,以加強契約的保障力。
另外,為了避免日後產生爭議,本文也建議購屋者妥善保存建商提供的平面圖、樣品屋照片、宣傳文宣等所有廣告資料,作為日後比對或爭議時的佐證。
2. 請求履約或辦理減價
《消費者保護法》第22條規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容;企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。」換句話說,廣告是屬於契約內容的一部分,購屋者有權依據廣告內容要求建商履行承諾。因此,如果購屋者在交屋後才發現現建商的廣告內容與實際情形不符,可先依《消費者保護法》規定,向建商提出協商,要求其依照廣告內容履行契約義務。若建商無法履約,購屋者也可視情況,主張買賣標的物欠缺契約預定效用(例如建商未依廣告內容給付游泳池),請建商依民法所規定的瑕疵擔保責任來辦理減價退款(關於瑕疵擔保責任,請參閱113年8月6日和8月13日的專欄)。
3. 行使撤銷權並要求返還已支付的價款?
若購屋者遭建商的不實廣告所騙而購買預售屋,除了可請求建商履約外,還可能也可依《民法》第92條規定行使撤銷權,撤銷購買預售屋的意思表示。撤銷後,契約效力溯及歸於消滅,購屋者便可要求建商返還已支付的價款。簡單來說就是購屋者收回先前購買的意願,不買了,雙方間的契約關係隨之消失,建商就沒有收受價款的理由,自然須將價款返還給購屋者。需要特別注意的是,行使撤銷權有時間限制,購屋者必須在發現廣告不實後的1年內提出主張,否則將喪失撤銷的權利。
此外,雖然過往司法實務曾有因建商廣告不實,使購屋者得以行使撤銷權的判決案例。然而,廣告不實的認定範圍較廣,有時建商的廣告內容只是誇大或描述模糊,導致購屋者誤解,而非刻意欺瞞,因此,購屋者是否能主張撤銷權,仍須視個案具體情節而定。建議讀者若遇到類似情形,應尋求專業律師協助,以釐清自身權益並採取適當法律行動。
結語
置產買房是人生中最美好的事之一,相信大家都不希望在這過程中遇到不愉快。預售屋廣告不實的預售屋市場中充滿了廣告不實的案例偶有所聞,陷阱,面對這些誘人的廣告,購屋者更需保持理性與謹慎。本次專欄分享了常見的廣告不實手法,並建議讀者在購屋前應仔細審閱買賣契約、深入了解廣告內容,並妥善保留相關證據。如果不幸遇到廣告不實的情況,也可依據《消費者保護法》及《民法》等相關法規來維護自身權益。最後再次提醒讀者,唯有保持謹慎理性高度警覺、仔細核對資訊,才能避免買得放心、也住得開心,祝福大家都能買到理想中的好房子!因誤信廣告而落入購屋陷阱。
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本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師,現為探理法律事務所律師
經 歷:
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條:
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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