預售屋保固是什麼?
目前法律上雖然未對「保固」給予明確的法律定義及效果,但一般來說,保固責任是一種基於契約約定,由賣方(例如建商)對買方(例如購屋者)提供的額外保障,最常見的保固責任內容是,賣方保證若產品或服務在一定期間內出現瑕疵,將承擔「免費修繕、更換或負擔修繕費用」等責任,藉此保障買方權益。
依據內政部公告的預售屋買賣定型化契約第17點規定,建商對於其所出售的預售屋,自完成交屋日起,必須提供一定的保固。針對房屋的結構部分,如基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分等,建商須負責保固15年;固定建材及設備部分,如門窗、粉刷、地磚等,則負責保固1年。此外,建商還須出具房屋保固服務紀錄卡給購屋者作為保固憑證。不過,如果保固範圍內的瑕疵是由購屋者造成的,或是因其他不可抗力因素(例如颱風、地震等天災)所導致,那建商就無需承擔保固責任。
之前的專欄中曾分享過,部分預售屋建商可能會為了減輕自己的責任,調整保固條款的內容,購屋者需特別注意保固期間和保固項目等方面。這邊也再次提醒讀者,在簽約前,一定要仔細檢查相關條款,以免日後因房屋瑕疵產生糾紛,損害自身權益。
防水保固?
在不動產買賣糾紛中,「房屋漏水」一直是最常見的瑕疵類型。因此,有些預售屋建商會在預售屋賣買契約裡,額外增列「防水保固」的條款,針對漏水問題提供保固。最常見的保固年限為 1至2 年,不同建商對其防水品質有不同的保證,也有部分建商為了展現對自己建築品質的信心,提供長達10年的保固。
雖然內政部公告的預售屋買賣定型化契約內,看似沒有防水保固的明確規定,但98年時,內政部曾針對此問題發布98年5月21日內授中辦地字第0980045022號行政函釋。根據該函釋,內政部公告的預售屋買賣定型化契約中的保固條款,並未限定瑕疵的類型。換句話說,無論何種瑕疵,只要是發生在保固範圍內的項目上,建商就應負起保固責任,漏水瑕疵自然也包含在內。至於漏水保固的年限究竟是15年或1年,取決於漏水發生的位置。如果是結構部分漏水,保固年限為15年,而固定建材及設備部分漏水,保固年限則為1年。
111年內政部又發布另一則111年5月18日台內地字第1110262909號行政函釋,再次說明漏水保固的年限,需依漏水的位置來區分是保固15年或1年。此外,函釋進一步解釋,如果建商在契約中自行增列「防水保固」項目,此項目所規定的保固年限,不得低於法定最低保固年限。也就是說,建商提供的防水保固,應根據「結構部分」及「固定建材及設備部分」來區分保固年限,且至少須與法定的結構部分15年,或固定建材及設備部分1年的保固期相符。
瑕疵擔保責任與保固責任的差異
經常有人將建商的保固責任,與前次專欄分享的瑕疵擔保責任混淆,因為當發現預售屋出現瑕疵時,購屋者除了可向建商主張前次專欄提到的瑕疵擔保責任外,也可主張保固責任。瑕疵擔保責任源自《民法》的規定,建商須交付無瑕疵的房屋,若房屋存在瑕疵,影響了房屋的效用、價值等,購屋者就有權要求建商負責;保固責任則如前所述,是基於建商與購屋者間的買賣契約內容所生,要求建商須承擔「免費修繕、更換或負擔修繕費用」等責任。以下,本文將介紹兩者間的三大主要差異:
一.請求內容
若購屋者主張瑕疵擔保責任,根據瑕疵的嚴重程度,可以請求建商減少價金或解除契約。而選擇主張保固責任時,則可以依契約內容,請求建商修繕、更換新品或負擔修繕費用。
二.瑕疵存在時點
瑕疵擔保責任要求建商有義務交付無瑕疵的房屋給購屋者,因此,瑕疵存在的時間點就必須在「交屋前」。如果驗屋時發現瑕疵,購屋者在該階段可直接主張瑕疵擔保。然而,若是在交屋後才發現瑕疵,此時購屋者就須證明瑕疵在交屋前已經存在。相比之下,保固責任是不論瑕疵何時存在,只要在保固期間內發現,建商都必須負責保固。
三.時效與期限
前次專欄也提到瑕疵擔保請求權的時效限制,購屋者如果在發現瑕疵並通知建商後的6個月內,未主張瑕疵擔保,時效就會消滅,購屋者將無法再向建商請求。此外,若瑕疵是在交屋後5年才發現,購屋者同樣也會因時效消滅,而不能再向建商請求瑕疵擔保。至於保固責任,購屋者可向建商請求保固的期限,則是依據雙方的契約約定,在保固期內,購屋者就可要求建商保固。
由上述比較可知,保固相較於瑕疵擔保,對購屋者而言更有優勢。因為瑕疵擔保的請求條件較嚴格,可請求的內容受限於瑕疵的嚴重程度,且購屋者也無法要求建商將瑕疵修繕至完好。此外,購屋者還須證明瑕疵是在交屋前就已經存在。反觀保固責任就不受這些限制,只要符合保固範圍,即使是較輕微的瑕疵,購屋者也能請求建商進行保固,保固的處理方式也較為彈性,且不需特別釐清瑕疵存在的時間點。因此,有時購屋者請求建商保固,會比主張瑕疵擔保來得更加簡便及完善。
瑕疵擔保責任與保固責任的常見誤解
常見的誤解是,購屋者認為只要契約上有保固的相關約定,或是保固期已過,就不能再請求瑕疵擔保,但其實並非如此。保固與瑕疵擔保是兩個不同的法律概念,一般情況下,兩者並不會互相排斥,除非契約上有明確記載保固等於瑕疵擔保責任,否則保固條款不能排除購屋者的瑕疵擔保請求權。
內政部公告的預售屋買賣定型化契約第17點也有規定,即使保固期過後,購屋者仍可依《民法》及其他法律主張權利。因此,只要房屋存在瑕疵,購屋者就有權主張瑕疵擔保,不受保固條款限制。
結語
預售屋保固與瑕疵擔保雖然都是為了保障購屋者的權益,但兩者的法律性質並不相同。希望透過本次專欄的分享,讓讀者們能夠清楚區分並有效運用這兩項機制,在房屋出現問題時,選擇適當的法律途徑來解決,必要時也可尋求法律專業人士的協助,以保障自身的權益。
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本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師,現為探理法律事務所律師
經 歷:
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條:
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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