預售屋保固是什麼？
目前法律上雖然未對「保固」給予明確的法律定義及效果，但一般來說，保固責任是一種基於契約約定，由賣方（例如建商）對買方（例如購屋者）提供的額外保障，最常見的保固責任內容是，賣方保證若產品或服務在一定期間內出現瑕疵，將承擔「免費修繕、更換或負擔修繕費用」等責任，藉此保障買方權益。
依據內政部公告的預售屋買賣定型化契約第17點規定，建商對於其所出售的預售屋，自完成交屋日起，必須提供一定的保固。針對房屋的結構部分，如基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分等，建商須負責保固15年；固定建材及設備部分，如門窗、粉刷、地磚等，則負責保固1年。此外，建商還須出具房屋保固服務紀錄卡給購屋者作為保固憑證。不過，如果保固範圍內的瑕疵是由購屋者造成的，或是因其他不可抗力因素（例如颱風、地震等天災）所導致，那建商就無需承擔保固責任。
之前的專欄中曾分享過，部分預售屋建商可能會為了減輕自己的責任，調整保固條款的內容，購屋者需特別注意保固期間和保固項目等方面。這邊也再次提醒讀者，在簽約前，一定要仔細檢查相關條款，以免日後因房屋瑕疵產生糾紛，損害自身權益。
防水保固？
在不動產買賣糾紛中，「房屋漏水」一直是最常見的瑕疵類型。因此，有些預售屋建商會在預售屋賣買契約裡，額外增列「防水保固」的條款，針對漏水問題提供保固。最常見的保固年限為 1至2 年，不同建商對其防水品質有不同的保證，也有部分建商為了展現對自己建築品質的信心，提供長達10年的保固。
雖然內政部公告的預售屋買賣定型化契約內，看似沒有防水保固的明確規定，但98年時，內政部曾針對此問題發布98年5月21日內授中辦地字第0980045022號行政函釋。根據該函釋，內政部公告的預售屋買賣定型化契約中的保固條款，並未限定瑕疵的類型。換句話說，無論何種瑕疵，只要是發生在保固範圍內的項目上，建商就應負起保固責任，漏水瑕疵自然也包含在內。至於漏水保固的年限究竟是15年或1年，取決於漏水發生的位置。如果是結構部分漏水，保固年限為15年，而固定建材及設備部分漏水，保固年限則為1年。
111年內政部又發布另一則111年5月18日台內地字第1110262909號行政函釋，再次說明漏水保固的年限，需依漏水的位置來區分是保固15年或1年。此外，函釋進一步解釋，如果建商在契約中自行增列「防水保固」項目，此項目所規定的保固年限，不得低於法定最低保固年限。也就是說，建商提供的防水保固，應根據「結構部分」及「固定建材及設備部分」來區分保固年限，且至少須與法定的結構部分15年，或固定建材及設備部分1年的保固期相符。
瑕疵擔保責任與保固責任的差異
經常有人將建商的保固責任，與前次專欄分享的瑕疵擔保責任混淆，因為當發現預售屋出現瑕疵時，購屋者除了可向建商主張前次專欄提到的瑕疵擔保責任外，也可主張保固責任。瑕疵擔保責任源自《民法》的規定，建商須交付無瑕疵的房屋，若房屋存在瑕疵，影響了房屋的效用、價值等，購屋者就有權要求建商負責；保固責任則如前所述，是基於建商與購屋者間的買賣契約內容所生，要求建商須承擔「免費修繕、更換或負擔修繕費用」等責任。以下，本文將介紹兩者間的三大主要差異：
一.請求內容
若購屋者主張瑕疵擔保責任，根據瑕疵的嚴重程度，可以請求建商減少價金或解除契約。而選擇主張保固責任時，則可以依契約內容，請求建商修繕、更換新品或負擔修繕費用。
二.瑕疵存在時點
瑕疵擔保責任要求建商有義務交付無瑕疵的房屋給購屋者，因此，瑕疵存在的時間點就必須在「交屋前」。如果驗屋時發現瑕疵，購屋者在該階段可直接主張瑕疵擔保。然而，若是在交屋後才發現瑕疵，此時購屋者就須證明瑕疵在交屋前已經存在。相比之下，保固責任是不論瑕疵何時存在，只要在保固期間內發現，建商都必須負責保固。
三.時效與期限
前次專欄也提到瑕疵擔保請求權的時效限制，購屋者如果在發現瑕疵並通知建商後的6個月內，未主張瑕疵擔保，時效就會消滅，購屋者將無法再向建商請求。此外，若瑕疵是在交屋後5年才發現，購屋者同樣也會因時效消滅，而不能再向建商請求瑕疵擔保。至於保固責任，購屋者可向建商請求保固的期限，則是依據雙方的契約約定，在保固期內，購屋者就可要求建商保固。
由上述比較可知，保固相較於瑕疵擔保，對購屋者而言更有優勢。因為瑕疵擔保的請求條件較嚴格，可請求的內容受限於瑕疵的嚴重程度，且購屋者也無法要求建商將瑕疵修繕至完好。此外，購屋者還須證明瑕疵是在交屋前就已經存在。反觀保固責任就不受這些限制，只要符合保固範圍，即使是較輕微的瑕疵，購屋者也能請求建商進行保固，保固的處理方式也較為彈性，且不需特別釐清瑕疵存在的時間點。因此，有時購屋者請求建商保固，會比主張瑕疵擔保來得更加簡便及完善。
瑕疵擔保責任與保固責任的常見誤解
常見的誤解是，購屋者認為只要契約上有保固的相關約定，或是保固期已過，就不能再請求瑕疵擔保，但其實並非如此。保固與瑕疵擔保是兩個不同的法律概念，一般情況下，兩者並不會互相排斥，除非契約上有明確記載保固等於瑕疵擔保責任，否則保固條款不能排除購屋者的瑕疵擔保請求權。
內政部公告的預售屋買賣定型化契約第17點也有規定，即使保固期過後，購屋者仍可依《民法》及其他法律主張權利。因此，只要房屋存在瑕疵，購屋者就有權主張瑕疵擔保，不受保固條款限制。
結語
預售屋保固與瑕疵擔保雖然都是為了保障購屋者的權益，但兩者的法律性質並不相同。希望透過本次專欄的分享，讓讀者們能夠清楚區分並有效運用這兩項機制，在房屋出現問題時，選擇適當的法律途徑來解決，必要時也可尋求法律專業人士的協助，以保障自身的權益。
本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師，現為探理法律事務所律師
經 歷：
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條：
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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