二次施工是什麼?

在建案開工前,建商必須先向政府申請「建築執照」,經過審核通過後方可動工。待建物主體完工後,建商再提出申請「使用執照」。此時,政府單位會派員到現場勘驗,確認建物確實按照核准的圖面施工,符合當初申請的建築規劃,才會核發使用執照。取得使用執照後,建商才能交屋。而二次施工通常實務上即是指建商在取得使用執照後,未經政府許可,擅自對建物進行增建或變更用途的行為。

常見的二次施工類型包括陽台外推、頂樓加蓋、室內增建夾層,或是將蓄水池變成游泳池、機房改成健身房等公共設施的用途變更。這種行為背後的原因不外乎是為了提高空間使用率,增加房屋銷售價值,或滿足特定購屋者的需求。

二次施工的問題

二次施工雖然能增加房屋的使用空間或提升居住品質,但其背後也潛藏著不少問題。依建築法規定,房屋進行新建、增建、改建或修建等工程,都必須像新建房屋一樣,先申請建造執照後才能動工。然而,實務上進行二次施工的建商通常不會重新進行這些法定程序,因為二次施工的項目往往不符合建築法規的要求。否則,建商應該在申請建造執照時將這些項目一併納入,或是在領取使用執照前申請變更設計。

由於建商在進行二次施工時,通常未遵循相關法定程序,導致這些改建項目成為違建。交屋後,違建相關的法律責任須由購屋者來承擔,因此購屋者未來就可能面臨政府機關的裁罰,甚至可能被要求拆除或回復原狀。此外,這些二次施工還可能因未經專業評估,而有危及房屋結構安全的風險。例如,陽台外推可能會破壞原有建築結構的均衡性,造成承重不均,進而影響房屋的抗震能力。

屬於違建的二次施工是否一定會被拆除?

  答案是不一定。

如果違法的二次施工只是涉及未取得建築執照等程序瑕疵,而建物本身的構造、容積率、高度等皆符合法規規定,則通常可透過補辦執照等相關手續使其合法化,不必面臨拆除的命運。

然而,如果違建不屬於上述程序瑕疵類型,通常會被拆除。

違建可分為「新違建」與「既存違建」兩大類,兩者的主要區別在於是否會立即遭到拆除,而各縣市政府對其劃分標準不盡相同。以台北市為例,民國84年1月1日之後建造的違建就屬於新違建;而高雄市則將101年4月2日作為劃分時點。由此可知,目前預售屋若涉及違法的二次施工,通常早已屬於新違建。對於新違建,各縣市政府多採取嚴格的「即報即拆」的做法,一旦經人舉報,便面臨可能被拆除的命運。而拆除所產生的費用,以及拆除後遺留的建材或廢棄物的處理,則均需由購屋者自行負責。

如何避免買到違法二次施工的預售屋

首先,最簡單的方式是在購買預售屋前,向建商或銷售人員詢問是否有二次施工的計畫。除了詢問是否會進行二次施工外,還可多加了解施工的範圍、是否涉及違規建築或違規使用等細節。

其次,購屋者可向建管處申請該預售屋建案的竣工圖,並將之與建商提供的平面圖與廣告圖進行比對。由於預售屋無法像成屋一樣到現場查看,無法直接驗證空間配置,因此透過竣工圖的比對,較能發現未來可能進行二次施工的區域。若發現空間配置不同,或是公設名稱不相符,就可能涉及違法的二次施工或違規使用。例如,陽台外推或頂樓加蓋等情況,就是購屋者較容易自行判別的地方,此時就可向建商提出詢問,釐清是否有二次施工的可能。

最後,在簽約前,購屋者也需留意契約中是否有「二次施工同意書」,或類似含義的條款。一旦簽訂這類同意書或契約,便意味著購屋者同意建商進行二次施工,日後若被舉報為違建,違建相關的法律責任只能由購屋者來承擔,難以向建商追究。不過,有時在預售屋施工的後期,建商可能因預算、設計考量或法規變更,需要進行二次施工。如果遇到這種情況而收到二次施工通知,建議購屋者要仔細注意內容,並與建商充分溝通,以避免違建的問題發生。

二次施工部分遭人檢舉拆除,可否要求建商負責?

一般而言,違法的二次施工會被法院認定為房屋瑕疵。因此,如果購買的預售屋在入住後,因被檢舉為違建而遭政府機關強制拆除,購屋者是有權依據《民法》中的瑕疵擔保責任,要求建商負責。然而,在此過程中需特別注意前述的「二次施工同意書」的存在

根據《民法》第355條規定,如果購屋者在購屋時已經知道房屋存在瑕疵,建商便無需對該瑕疵負責。為了免除瑕疵擔保責任及損害賠償義務,部分建商會在契約中加入二次施工同意書或類似條款,若購屋者同意簽署,即表示其已知悉預售屋有涉及違建風險的瑕疵存在。未來購屋者即便因違建部分而遭政府機管裁處,法院也可能會認定建商無須承擔民事責任。因此,本文再次提醒讀者,在簽約時前仔細檢查契約內容,留意是否包含此類條款,避免日後發生爭議卻無法索賠。

結語

二次施工看似能為房屋加分,背後卻潛藏法律風險與安全隱患。若未經合法申請,擅自進行二次施工,不僅可能面臨拆除的命運,還可能影響房屋結構安全,成為購屋者揮之不去的夢魘。因此,提醒讀者們,在選購預售屋時,可透過詢問建商、比對竣工圖、仔細審核契約條款等方式,來保障自己的權益,避免日後因違建問題而承受不必要的損失與麻煩,確保購屋過程更加安心無虞。

黃有衡律師
黃有衡律師

本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登

黃有衡律師,現為探理法律事務所律師

經  歷:

台灣消保者保護協會法律專業委員

空軍航空技術學院兼任講師

執業信條:

協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。

 


點擊閱讀下一則新聞 點擊閱讀下一則新聞
律師解「房」|預售屋順利完工交屋後 仍須留意後續公設點交糾紛