什麼是驗屋？購屋者又該如何保障權益？
在預售屋完工後但尚未交屋前，根據內政部公告的預售屋買賣定型化契約，建商必須通知購屋者進行驗收，檢查房屋的品質、結構和設備等是否符合契約內容，也就是俗稱的「驗屋」。購屋者可選擇自行驗屋，通常建商會安排工班主任陪同。購屋者可以準備買賣契約書所附，建造執照核准的房屋平面圖、停車空間平面圖及建材設備表等文件，來逐一核對建商是否有依約履行。如果購屋者曾與建商約定室內隔間，或有變更設計（俗稱的「客變」），也記得請建商提供客變圖，以便檢查客變後的施工品質是否符合契約約定。
驗屋時，建議讀者全程錄影，並詳細記錄發現的瑕疵，以供後續舉證和對比建商的修繕情況。由於一般購屋者並非專業人士，可能在驗屋時忽略某些細節，因此，本文建議讀者尋找專業驗屋公司陪同前往。驗屋公司擁有相關的專業知識、經驗及器材，能更好地保障購屋者的權益，並且更容易發現潛在的問題或缺陷。
還有一點要留意的是，建商在通知購屋者驗屋前，應當已取得合法使用執照，並確實接通水、電及瓦斯管線。如果驗屋時，發現建商尚未取得使用執照，或未設置好前述管線，購屋者可要求建商於完成這些事項後再進行驗屋，以避免因未查驗到的瑕疵而導致權益受損。
驗屋時發現瑕疵該如何應對？
依照內政部公告的預售屋買賣定型化契約規定，建商在驗屋時必須提供驗收單。如果購屋者在驗屋過程中發現房屋有任何瑕疵，可要求建商將這些瑕疵詳細記載於驗收單上。此外，為了確保建商能確實履行修繕義務，依規定，購屋者可先保留房地總價的5％作為交屋保留款，待建商將所有瑕疵修繕完成且通過複驗後，再將保留款支付給建商。這邊再次提醒讀者，交屋保留款應為房「地」總價的5％，非房「屋」總價5％或「5萬」，小心別落入契約陷阱。
如果建商未修繕瑕疵，購屋者能做什麼？
若建商遲遲未能將房屋瑕疵修繕完全，並要求直接交屋，購屋者與建商協商無果後，可拒絕簽署驗收文件。建議購屋者保留與建商的對話紀錄，以及驗屋時的紀錄等相關證據，隨後向行政院消費者保護會、各縣市政府消費者服務中心或消費者保護團體提出申訴，請求相關單位協助調解。如果最終仍無法與建商成立調解，購屋者就可考慮是否提起訴訟。
遇到預售屋瑕疵，購屋者在法律上有什麼權利可以主張？
《民法》第354條規定，建商在出售預售屋時，必須保證預售屋的品質、價值、效用沒有瑕疵，此為預售屋建商的瑕疵擔保責任。若建商違反該條規定，購屋者可依《民法》第359條、第360條請求減少價金、解約或損害賠償。因此，當遇到建商不願修繕瑕疵而直接交屋時，購屋者可視瑕疵的嚴重程度和自身需求，來決定如何處理。不過，並非所有瑕疵情況都能選擇解約。假設瑕疵並非嚴重，解約可能會對建商造成過大損害，此時購屋者依法只能請求減少價金。此外，如果瑕疵過小（例如局部油漆不均等），還可能不被認定為瑕疵，無法向建商主張瑕疵擔保責任。
要提醒讀者的是，若要主張瑕疵擔保責任，需特別留意時效的問題。依《民法》第365條規定，在驗屋發現瑕疵並通知建商後，如果購屋者想要求減少價金或解約，必須在6個月內提出。因此，一旦發現建商無修繕意願，應儘快向相關消保機構請求協助，並做好提起訴訟的準備，以免超過6個月時效，即不能再請求。另外，有些瑕疵可能在日後才會顯現（例如漏水），購屋者須在發現瑕疵後，立即通知建商，並同樣注意6個月的時效。不過，如果瑕疵是在交屋後5年才出現，那依《民法》第365條規定，購屋者也已無法再要求減少價金或解約，只能向建商請求損害賠償，又或是查看契約中有無保固的相關條款了。
建商不修繕瑕疵，能通知銀行終止撥付貸款嗎？
有些讀者可能會問，如果建商不修繕瑕疵，是否可因此通知銀行終止撥付貸款？通常來說，答案是不行的。依內政部公告的預售屋買賣定型化契約規定，只要建商將預售屋的產權移轉登記給購屋者，且銀行也設定抵押權後，購屋者就無法要求銀行暫緩撥款給建商。另外，雖然《民法》有規定所謂的同時履行抗辯權（即當買賣雙方互負給付義務時，一方可拒絕先履行給付義務，待對方履行後再履行自己的義務，簡單來說就是「一手交錢，一手交貨」的權利），但在預售屋產權已移轉、瑕疵又非建物結構問題的情況下（例如有漏水瑕疵，建商修繕費用約為30萬，而購銀行尚未撥付的貸款卻有800萬），購屋者若主張此權利，可能會被法院認定不符合比例而不被允許。
雖然一般情況下，購屋者不能因為建商未修繕瑕疵而拒絕撥付貸款，但如果瑕疵已經嚴重到即使修繕後，仍會影響房屋的居住功能，例如建築結構不安全或有海砂屋問題等，依內政部公告的預售屋買賣定型化契約規定，就例外允許購屋者可以要求銀行暫緩撥付貸款給建商。
預售屋驗屋是購屋者維護自身權益的重要環節。本次專欄分享了驗屋發現預售屋有瑕疵後，該如何應對及處理，希望能夠幫助讀者們更了解相關知識，並在遇到相同狀況時能積極爭取權益。建議購屋者在驗屋時務必仔細檢查，若發現瑕疵應立即記錄並與建商溝通，必要時可尋求專業協助或法律途徑，保障自己的居住品質。
本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師，現為探理法律事務所律師
經 歷：
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條：
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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