什麼是驗屋?購屋者又該如何保障權益?
在預售屋完工後但尚未交屋前,根據內政部公告的預售屋買賣定型化契約,建商必須通知購屋者進行驗收,檢查房屋的品質、結構和設備等是否符合契約內容,也就是俗稱的「驗屋」。購屋者可選擇自行驗屋,通常建商會安排工班主任陪同。購屋者可以準備買賣契約書所附,建造執照核准的房屋平面圖、停車空間平面圖及建材設備表等文件,來逐一核對建商是否有依約履行。如果購屋者曾與建商約定室內隔間,或有變更設計(俗稱的「客變」),也記得請建商提供客變圖,以便檢查客變後的施工品質是否符合契約約定。
驗屋時,建議讀者全程錄影,並詳細記錄發現的瑕疵,以供後續舉證和對比建商的修繕情況。由於一般購屋者並非專業人士,可能在驗屋時忽略某些細節,因此,本文建議讀者尋找專業驗屋公司陪同前往。驗屋公司擁有相關的專業知識、經驗及器材,能更好地保障購屋者的權益,並且更容易發現潛在的問題或缺陷。
還有一點要留意的是,建商在通知購屋者驗屋前,應當已取得合法使用執照,並確實接通水、電及瓦斯管線。如果驗屋時,發現建商尚未取得使用執照,或未設置好前述管線,購屋者可要求建商於完成這些事項後再進行驗屋,以避免因未查驗到的瑕疵而導致權益受損。
驗屋時發現瑕疵該如何應對?
依照內政部公告的預售屋買賣定型化契約規定,建商在驗屋時必須提供驗收單。如果購屋者在驗屋過程中發現房屋有任何瑕疵,可要求建商將這些瑕疵詳細記載於驗收單上。此外,為了確保建商能確實履行修繕義務,依規定,購屋者可先保留房地總價的5%作為交屋保留款,待建商將所有瑕疵修繕完成且通過複驗後,再將保留款支付給建商。這邊再次提醒讀者,交屋保留款應為房「地」總價的5%,非房「屋」總價5%或「5萬」,小心別落入契約陷阱。
如果建商未修繕瑕疵,購屋者能做什麼?
若建商遲遲未能將房屋瑕疵修繕完全,並要求直接交屋,購屋者與建商協商無果後,可拒絕簽署驗收文件。建議購屋者保留與建商的對話紀錄,以及驗屋時的紀錄等相關證據,隨後向行政院消費者保護會、各縣市政府消費者服務中心或消費者保護團體提出申訴,請求相關單位協助調解。如果最終仍無法與建商成立調解,購屋者就可考慮是否提起訴訟。
遇到預售屋瑕疵,購屋者在法律上有什麼權利可以主張?
《民法》第354條規定,建商在出售預售屋時,必須保證預售屋的品質、價值、效用沒有瑕疵,此為預售屋建商的瑕疵擔保責任。若建商違反該條規定,購屋者可依《民法》第359條、第360條請求減少價金、解約或損害賠償。因此,當遇到建商不願修繕瑕疵而直接交屋時,購屋者可視瑕疵的嚴重程度和自身需求,來決定如何處理。不過,並非所有瑕疵情況都能選擇解約。假設瑕疵並非嚴重,解約可能會對建商造成過大損害,此時購屋者依法只能請求減少價金。此外,如果瑕疵過小(例如局部油漆不均等),還可能不被認定為瑕疵,無法向建商主張瑕疵擔保責任。
要提醒讀者的是,若要主張瑕疵擔保責任,需特別留意時效的問題。依《民法》第365條規定,在驗屋發現瑕疵並通知建商後,如果購屋者想要求減少價金或解約,必須在6個月內提出。因此,一旦發現建商無修繕意願,應儘快向相關消保機構請求協助,並做好提起訴訟的準備,以免超過6個月時效,即不能再請求。另外,有些瑕疵可能在日後才會顯現(例如漏水),購屋者須在發現瑕疵後,立即通知建商,並同樣注意6個月的時效。不過,如果瑕疵是在交屋後5年才出現,那依《民法》第365條規定,購屋者也已無法再要求減少價金或解約,只能向建商請求損害賠償,又或是查看契約中有無保固的相關條款了。
建商不修繕瑕疵,能通知銀行終止撥付貸款嗎?
有些讀者可能會問,如果建商不修繕瑕疵,是否可因此通知銀行終止撥付貸款?通常來說,答案是不行的。依內政部公告的預售屋買賣定型化契約規定,只要建商將預售屋的產權移轉登記給購屋者,且銀行也設定抵押權後,購屋者就無法要求銀行暫緩撥款給建商。另外,雖然《民法》有規定所謂的同時履行抗辯權(即當買賣雙方互負給付義務時,一方可拒絕先履行給付義務,待對方履行後再履行自己的義務,簡單來說就是「一手交錢,一手交貨」的權利),但在預售屋產權已移轉、瑕疵又非建物結構問題的情況下(例如有漏水瑕疵,建商修繕費用約為30萬,而購銀行尚未撥付的貸款卻有800萬),購屋者若主張此權利,可能會被法院認定不符合比例而不被允許。
雖然一般情況下,購屋者不能因為建商未修繕瑕疵而拒絕撥付貸款,但如果瑕疵已經嚴重到即使修繕後,仍會影響房屋的居住功能,例如建築結構不安全或有海砂屋問題等,依內政部公告的預售屋買賣定型化契約規定,就例外允許購屋者可以要求銀行暫緩撥付貸款給建商。
預售屋驗屋是購屋者維護自身權益的重要環節。本次專欄分享了驗屋發現預售屋有瑕疵後,該如何應對及處理,希望能夠幫助讀者們更了解相關知識,並在遇到相同狀況時能積極爭取權益。建議購屋者在驗屋時務必仔細檢查,若發現瑕疵應立即記錄並與建商溝通,必要時可尋求專業協助或法律途徑,保障自己的居住品質。
本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師,現為探理法律事務所律師
經 歷:
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條:
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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