李同榮指出,大家都把房市轉空原因指向央行第七波限貸所引發,其實,市場機制有一定運行軌道,超漲必跌才是房市降溫的主因,他認為主要理由有三:

(一)技術面量先價行,八、九月交易量轉弱在先:房市在上半年呈現過熱現象,擦鞋童理論效應,在七月開始由熱轉冷,量能萎縮,瘋狂派對結束,量先價行,萎縮的交易量因過戶移轉速度的遞延,市場的萎縮數據才顯現在八、九月,八月份六都交易量月減7.57%,九月份除了高雄未公布以外的五都交易量平均月減7.44%,這些月減量都是七月以來房市已降溫的事實,同時證明與央行919七限貸無關。

(二)三大指標技術面偏空,房市甩尾已到盡頭:房市剛需總價已高到天花板,為了單價拉升,建商將單戶面積也縮到極小化,因此房價開始甩不動、拉不高。事實上,可從建照、使照核發量、與開工量之三大指標的相互關係,證明技術面偏空的道理。

首先,技術面扮演領先指標的建照核發量逐季降低,代表建商信心逐季滑落,只好利用低自備款、零工程款的促銷模式,吸引中期投資客應用高槓桿操作期貨並製造銷售活絡的假象。其次,扮演落後指標的使照核發量正逐季增加,大量交屋潮供給量,帶來市場銷售上壓力不斷遞增;而扮演即時指標的開工量也逐季降低,代表建商過去一年銷售率開始走弱。

(三)經濟基本面趨緩加上政策面不友善:2024下半年全球經濟與台灣經濟趨緩已呈事實,而政策面不友善,520後,政府持續加碼打房不鬆手,警覺性買盤與失望性買盤逐漸進入觀望,而這些基面與政策面利空,仍未包括山雨欲來的全球地緣政治與兩岸地緣緊張因素,所以,處於脆弱的末升段的房市,當然搖搖欲墜。

可以確定的是,今年第四季房市會開始鬆動,他認為未來兩年房價跌勢不深,整體房市若無重大地緣政治或金融風暴利空,全台房市平均跌幅約10%上下。然而房市雖說走空但區域表現強弱分明,購屋者也不必過度觀望,房市不致崩盤,只要關注家戶數與人口淨流入持續增加地區,擇優進場,積極議價,就能找到進可攻、退可守的產品。

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買房勢必提高自備款 專家:央行放款降溫立場不變