律師解「房」｜預售屋五種不同的履約擔保機制 最可靠的履約擔保機制是這種
認識預售屋轉單
轉單在房地產市場中是一種常見的做法，不過大多數人會將其與投資客哄抬房價聯想在一起。實際上，投資客確實經常利用轉單作為投資手段，過去更因為過度炒作而迫使政府修法遏止這些行為。此舉雖抑制了投資客利用轉單炒作房價，但也對一般民眾的權益造成了一定影響。
常見的預售屋轉單可以分為「預售屋買賣預約/訂購單轉單」與「預售屋買賣契約轉單」兩種。
一.預售屋買賣預約/訂購單轉單（紅單轉單）：
通常，建商銷售預售屋時，在購屋者確定購買標的後，不會立即簽訂正式的預售屋買賣契約，而是簽立預售屋買賣預約/訂購單，這類型訂單通常都會是紅色的，所以又被俗稱為「紅單」。簽立紅單時，購屋者需要支付5-10萬元訂金，建商就會暫時幫其保留所選的那戶預售屋，並要求購屋者在一定期限內（普遍是7-10天），決定是否購買。如果購屋者確定要購買，建商才會再與其另外簽訂正式的預售屋買賣契約。因此，簽訂紅單只是購屋者向建商購買預售屋的「優先購買權」。簡單來說，紅單就是取得「優先跟建商簽約的權利」，而轉讓紅單則是將前述的優先簽約權移轉給他人。
紅單並非正式的預售屋買賣契約，因此，如果在這個階段反悔不買，購屋者通常是可以「全額」取回先前支付的訂金，不一定要考慮轉讓紅單。由於過往市面上大部分的紅單轉讓都是投資客所為，這也是為什麼大家會把預售屋轉單與炒作房屋聯想在一起的原因。
二.預售屋買賣契約轉單
當購屋者簽完紅單並確定要購買後，就會進入下一階段，即與建商簽訂正式的預售屋買賣契約。前面提到的簽約後反悔需要支付違約金的情況，主要是發生在這個階段。
簽訂正式契約後，如果購屋者單方面反悔不買，就會涉及違約，而契約內必定記載了某一方違約時須支付違約金的條款。有些人為了避免支付違約金，會選擇與建商協議，將購買預售屋的權利轉讓給他人，意即讓其他人來購買這戶預售屋，這就是所謂的預售屋買賣契約轉單。而預售屋買賣契約轉單需要透過換約的方式來進行。新買方與原買方先簽訂權利讓渡契約書，然後新買方再與建商簽訂一次預售屋買賣契約。
預售屋轉單限制：
一.預售屋買賣預約/訂購單轉單（紅單轉單）：
在預售屋開賣初期，有些投資客會透過各種管道（例如與建商打好關係或找仲介等），低價搶購紅單，並透過媒體宣傳，營造預售屋熱銷的假象，企圖引人搶購，之後他們再高價轉讓紅單以獲取短期利潤。由於轉售紅單通常只需要支付少量訂金即可轉手獲利，投資成本較低，進一步吸引了許多投資客參與炒作。然而，這樣的炒作行為擾亂了房地產市場。
在預售屋紅單轉讓市場中，資訊多被投資客掌握，房地產市場資訊不透明且不穩定。一般民眾往往不瞭解市場行情，在這樣資訊不對稱的情況下，就容易受到投資客哄抬價格的影響，購買被炒作過的紅單，最終導致整體房價不當上漲。此外，投資客會大量囤積紅單，製造供不應求的假象，令真正有購屋需求的人無法獲得購買機會。
為了解決預售屋紅單炒作帶來的問題，2021年政府於《平均地權條例》中增訂現行第47條之3第6項的規定，明文禁止轉售紅單。不過，政府只禁止紅單「轉售」，對於無償的紅單「轉讓」則未有規定。
現行的《平均地權條例》除了明文禁止轉售紅單外，還對此行為訂立了罰則。如果私下偷偷轉售紅單被查到，依《平均地權條例》第81條之2第6項第2款規定，行政機關可對轉售紅單的人按棟、戶裁處最高100萬元的罰鍰。
二.預售屋買賣契約轉單：
2021年《平均地權條例》的修法只針對紅單轉售的部分，但政府後來卻發現該次修法仍無法遏止投資客不當轉單哄抬預售屋房價的情形，其原因在於「預售屋買賣契約轉單」的部分未一併修法規範，投資客只需將紅單轉變為正式的預售屋買賣契約後再轉賣，依然能高價轉手獲利。為此，政府於2023年再度修法，在《平均地權條例》中增訂第47條之4，原則上禁止預售屋買賣契約轉讓，不論轉售或無償轉讓，甚至連刊登廣告也不允許，但如果符合特定條件，則例外允許預售屋買賣契約轉讓。所謂特定條件包括轉讓給配偶或特定親屬，又或是非自願失業且超過6個月沒找到新工作，家庭成員發生重大意外事故、罹患重大傷病等。
此外，《平均地權條例》對預售屋買賣契約轉讓的行為也訂定了罰則，於第81條之3第1項第1款規定，如果讓與或轉售預售屋買賣契約，行政機關可對轉讓、轉售預售屋買賣契約的人按棟、戶裁處最高300萬元的罰鍰。
結語
如果讀者們在下定預售屋後因故無法繼續購屋，首先需要確認自己是處於「簽訂紅單階段」還是「簽訂正式預售屋買賣契約」階段。如果是前者，可向建商表明無簽約意願，並取回已付的訂金；如果是後者，除了與建商解約並賠償違約金外，還可試著查詢相關規定，看看是否符合平均地權條例所規定可轉讓預售屋買賣契約的條件，透過契約轉單的方式來避免支付違約金。
不過，本文還是建議讀者們在購買預售屋前，一定要詳細評估自身財務情況，由於政府為了遏止投資客藉由轉單不當炒作房價的情形，修法限制了預售屋買賣契約的轉讓權利，現今預售屋於交屋前已無法轉售套利，也使得消費者若在簽約後無法繼續履約，已經不能再輕易以轉單方式避免支付違約金。因此，讀者們在購買預售屋前，一定要詳細評估自身狀況，才能更好地避免不必要的麻煩與損失。
本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師，現為探理法律事務所律師
經 歷：
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條：
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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