什麼是履約擔保機制？
履約擔保機制簡單來說是一種確保預售屋建案順利完工的保障措施，其主要運作方式可分為兩大類：
第一類是由建商和購屋者以外的第三方機構（如銀行）保管建商的特定財產，當建商無力完成建案時，第三方機構會將其所保管的特定財產交付給購屋者；
第二類則是當建商無法完成建案時，由其他建商接手後續的建設工程。
履約擔保機制設立的目的是為了避免購屋者支付預售屋款項後，建商將該筆款項挪作他用，未用於興建預售屋，最終導致無力履約而倒閉，使購屋者求償無門。透過履約擔保機制，能夠盡量確保建案可以順利完工。即使建商無力完工，這一機制也能降低甚至彌補購屋者的損失。因此，法規強制要求建商在預售屋買賣定型化契約中記載履約擔保機制。
目前，現行的履約擔保機制共有5種，以下將進行詳細介紹。
認識5種履約擔保機制
一、不動產開發信託
不動產開發信託是實務上頗為常見的履約擔保機制。建商將「預售屋建案土地」及「興建資金」，信託給第三方金融機構或經政府許可的信託業者（如銀行），再由信託業者負責對這些興建資金進行控管監督。所謂的興建資金包括了建商自有資金、消費者支付的款項及銀行的建築融資。透過不動產開發信託，信託業者可讓興建資金根據工程進度來撥款，也就確保這些受信託的資金能確實用於興建預售屋上，以達成提高建案成功率的目的。
此外，不動產開發信託通常會於信託契約中約定，在建商倒閉的情況下，信託業者會根據具體情況協助續建，以強化對購屋者的保障。然而，需要注意的是，信託業者只負有「協助」義務，並未保證一定會將預售屋續建至完工，所以如果信託業者未再對該建案進行續建，也無需承擔任何法律責任。
二、價金返還之保證
這類履約保證的運作方式是，建商先與第三方金融機構（如銀行）簽訂一個價金返還履約保證契約（非信託契約），由該金融機構負責保障購屋者的價金返還。建商與金融機構會先設立一個履保專戶，將購屋者所支付的款項全都存入該專戶內，等到預售屋確定完工交屋後，金融機構才會將款項撥給建商。如果預售屋建案無法順利完工交屋，金融機構則會全數返還購屋者已繳交的款項。
實務上，採用此種履約擔保機制的建商很少，目前高雄地區有少數幾個建案採用，中北部地區則是很罕見。這是因為第三方金融機構承擔了返還購屋者款項的責任，所以通常會要求建商在交屋前不能動用履保專戶內的資金，藉此轉嫁風險。這樣一來，建商無法彈性運用資金，就可能陷入資金不足而無法順利完工的困境。
三、價金信託
價金信託也是一種很常見的履約擔保機制，是指建商與第三方金融機構（如銀行）簽訂信託契約，由建商作為委託人，將購屋者繳納的預售屋款項信託交付給該金融機構，並設立專款專用帳戶。信託期間，金融機構會按照信託契約將這些款項進行資金管控，根據工程進度撥款給建商，並繳納各項稅費及工程所需費用。此外，信託契約還會約定，如果建商未能依約完工或交屋，信託受益權將會轉移給購屋者，購屋者就可向金融機構要求返還剩餘的信託資金。
價金信託與前述的不動產開發信託及價金返還保證有許多相似之處。然而，價金信託與不動產開發信託的主要差異在於，不動產開發信託需要將預售屋建案的土地一併信託，而價金信託只需信託購屋者支付的款項。雖然價金信託的信託範圍較小，但其資金用途比不動產開發信託更為嚴格。價金信託的資金只能用於支付工程款、繳納各項稅費及工程所需費用，不得挪作他用；反觀不動產開發信託的資金還可用於管銷費用（如代銷廣告）。因此，相比之下，價金信託更能減少建商在興建資金方面挪用資金的機會。
而價金信託與價金返還保證的不同之處在於，價金返還保證要求建商在完工交屋後才能取得所有購屋者已支付的款項；價金信託則允許建商在興建過程中，根據工程進度向信託的金融機構申請撥款。
四、同業連帶擔保
同業連帶擔保是建商與其他建商相互負連帶保證責任，當建商無法依約完工或交屋時，負連帶保證責任的建商就必須無條件接手完成該建案並交屋，且不能有任何異議或要求任何費用。對於提供連帶保證的建商，法規也有規定其必須與原建商為同業同級，也就是兩邊建商的年資、資本額及營業額必須相當，並具備一定的資格標準，以加強對購屋者的保障。這種履約擔保機制對建商來說是成本最低的方式，因此實務上也非常常見。
五、公會辦理連帶保證協定
公會辦理連帶保證協定與前述的同業連帶擔保類似，不同之處在於公會辦理連帶保證協定是由全國或各縣市的不動產開發商業同業公會，邀集數個建商會員成立連帶保證協定，如果保證協定中的某一建商會員無法完成其預售屋建案，該建案的購屋者就可向其他加入協定的建商請求共同完成建案並交屋。接手的建商同樣也不能有任何異議，也不能向購屋者要求任何費用。需要留意的是，接手續建的連帶保證人並非公會本身，而是其他加入保證協定的建商。
看完前面5種履約擔保機制的介紹後，相信聰明的您已經能猜到，最可靠的履約保證就是「價金返還保證」！
這是因為其餘的履約擔保機制或多或少會面臨一些問題。例如，在採用不動產開發信託或價金信託時，建商會依工程進度向信託的金融機構申請撥款。因此，如果建商倒閉，信託資金多半已被部分領走，購屋者能領回的款項就會大幅減少。甚至根據信託法規定，建商的其他債權人可向法院申請扣押建商的信託受益權，導致信託機構無法將剩餘信託資金返還給購屋者（此處涉及較複雜的法律概念，就不詳述）。
同業連帶擔保及公會連帶擔保的問題則在於，提供連帶保證的建商通常與原建商為關係企業，實務上也多是母公司連帶擔保子公司。因此，當原建商倒閉時，連帶保證的建商往往也會一同倒閉。
因此，在目前的5種履約保證中，「價金返還保證」對購屋者的保障是最為完整的。因為在興建期間，建商無法動用購屋者支付的款項，不會發生「建商倒閉，購屋者無法取回款項」的問題。但正如前面所提，此種履約擔保機制讓建商無法靈活運用資金，所以在實務上較為少見。
結語
若不幸遇到建商倒閉，履約保證又出現問題，甚至是建商違法未提供任何履約保證，建議民眾先諮詢專業律師。由於預售屋買賣通常牽涉多項法規，法律關係複雜，對一般民眾來說操作難度較高，因此尋求律師協助尤為重要。律師可以具體分析個案中的法律關係，幫助您了解自身的權利，並建議如何向建商或銀行提起訴訟，以避免權益受損。
本文為黃有衡律師獨家授權壹蘋新聞網刊登
黃有衡律師，現為探理法律事務所律師
經 歷：
台灣消保者保護協會法律專業委員
空軍航空技術學院兼任講師
執業信條：
協助客戶正確規劃管理資產、解決爭端、陪伴企業成長、為客戶守護幸福。
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