亞洲新灣區面積高達590公頃，當中港阜與公設用地達231公頃，其次特貿區有140公頃、特倉區115公頃、特文區55公頃，其餘區域包括商業區、工業區及其他用地，區域可規劃住宅總樓地板面積僅590公頃中4%，其餘96%僅能做為非住宅使用。因土地規範限制多，導致區段即便有著高雄展覽館、高雄流行音樂中心、高雄港埠旅運中心、高雄市立圖書館館、高雄環狀輕軌第一階段5大建設，但整體房市買氣不如預期，遠不及北高雄農16、美術館等熱區。
依據《樂居網》顯示，亞洲新灣區近年來不分屋齡房價，在2021年每坪成交23.89萬元，而今年上揚至25.06萬元，單坪僅微幅提升1.1萬元；而相同時間點農16特區每坪均價從28.09萬元提升到37.53萬元，房價單坪大漲9.44萬元；而美術館特區則從32.53萬元提升到今年34.8萬元。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，區段可開發為住宅用地過少，導致房價呈現兩極發展，區內有單坪成交68.66萬元，高市最貴豪宅「國硯」，但多數中古屋仍落在1-2字頭房價，而中古屋因屋況老舊對首購不具吸引力，導致空有建設但人口不斷外流，而建商礙於區段高地價，須規劃豪宅較合乎開發效應，導致年輕人買不起住不起，豪宅因高總價交易速度緩慢。
亞洲新灣區除超級豪宅國城建設「定潮」及遠雄建設「THE ONE」屋況較新，多著的是賣5年甚至10年仍在銷售建案，如位於愛河旁「京城凱悅」屋齡已12年，建商仍持續銷售中。大高雄不動產開發商業同業公會名譽理事長林詠盛分析，特貿3都更案住宅規劃比重拉高至50%，未來若全數開發完成，將引入數千戶住宅，加上市府規劃千戶社宅，預估將有效提升區段居住人口，成為翻轉亞洲新灣區關鍵因素。
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