不具名讀者問：
想請教積欠多少房租才可以終止契約？我看《民法》規定欠2個月房租就可以終止契約，但《土地法》又規定積欠房租要先扣除押金之後，再另外欠2個月租金才可以終止契約，然後《租賃住宅市場發展及管理條例》又規定欠2個月房租就可以終止契約，我們當房東看到眼睛霧煞煞，到底是要欠多少房租才可以寄發存證信函終止契約呢？
律師連世昌答：
關於不動產(土地及房屋)租賃，目前散見在各項不同法律領域裡，針對不同類型的不動產租賃，有不同的適用標準及法規。
以租賃物為房屋來講，《民法》第440條規定租賃物為房屋者，遲付租金總額達2個月租額，得依限期催告，終止契約。另外，《土地法》第三章關於房屋及基地租用另特別規定，承租人積欠租金額達2個月以上時，出租人才能收回房屋，但是須先扣除擔保金抵償之後計算。
司法通說及實務判決認為，《土地法》是特別規定，優先於《民法》有關房屋租賃規定，所以，對於房屋租賃來說，須依據《土地法》規定，積欠房租要先扣除押金抵償之後， 積欠租金額達2個月(期)以上，才能終止租賃契約。
另外，《施行租賃住宅市場發展及管理條例》有別於上述《民法》及《土地法》，是指專以「出租供居住使用」的建築物，進一步說，就是包租業者承租租賃住宅，並轉租全部或一部份給他人居住的情形，在這種情形下，依據《租賃專法》第10條規定，承租人遲付租金或費用達2個月租額，經相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約，目的是平等保護租賃雙方。
總之，租賃房屋分為「包租業者承租租賃住宅並轉租」、「一般房屋租賃」等情形，後者積欠房租須先扣除押金之後，達2個月(期)以上才能終止租賃契約，前者則不用先扣除押金。
至於房東的實際處理流程，只要房客積欠房租達2個月租額，房東就可以定相當期限催告，所謂催告不限於書面，但為了證明，建議以書面或存證信函較為穩妥，另外，內政部頒布的住宅租賃定型化契約應記載事項規定，雙方也可以特別約定透過電子郵件信箱、手機簡訊、即時通訊軟體以文字通知。(記者丁牧群／採訪整理)
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