不具名讀者問：
我是房東，遇到一個房客積欠房租，我已向法院提告終止租約，請問終止租約到強制執行的SOP流程是如何走呢？房東是不是要等到租約期滿後，才有辦法強制執行呢？
律師連世昌答：
房客積欠房租達2個月租金，房東定出相當期限催告仍拒繳，房東可提前終止租賃契約。倘若房客在房東合法終止租約後，並未返還租賃住宅給房東的話，房東要合法收回房屋，須具有法院核准的強制執行名義，以這位讀者詢問的提前終止租約為例，可向法院提告請求騰空及返還租賃物，判決確定後，房東就取得聲請強制執行的名義，再依《強制執行法》規定，向地方法院民事執行處具狀聲請執行不動產交付請求，也就是俗稱的換鎖點回租賃房屋。
另外，房東要聲請強制執行收回房屋，租約期滿只是租賃關係消滅的事由之一，房東若於租約期滿後要收回房屋，如果租約先前已經經過「公證」，租約中也有強制執行約款，就可憑租約聲請執行名義；如果是租賃期間要提前終止租約的話，則須提告依確定判決取得強制執行名義。
要提醒讀者，如果是出租供居住的住宅，《租賃住宅市場發展及管理條例》有特別規定，租約消滅要返還住宅時，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備點交，一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同點交者，視為完成點交，租賃雙方可參考這規定，保障自身權益。(記者丁牧群／採訪整理)
讀者如有法律問題需要解答，歡迎來信court@nextapple.com，律師解答將公開刊登，恕不個別私訊回覆。
爆料信箱：news@nextapple.com
★加入《壹蘋》Line，和我們做好友！
★下載《壹蘋新聞網》APP
★Facebook 按讚追蹤
點擊閱讀下一則新聞
法律問壹蘋｜頂樓住戶加蓋違建！鄰居抗議被嗆氣炸 律師建議這樣做
