房地合一稅自住優惠3條件　違規補稅140萬元案例曝光

自住房地優惠三大要件

根據南區國稅局說明，為保障自住需求、落實居住正義，個人交易2016年1月1日以後取得的自住房地，符合以下各項要件者，出售房地課稅所得400萬元以內免納所得稅，超過400萬元部分僅按10％稅率課徵：

一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用房地合一自住租稅優惠。

實際案例：兄長設籍不符規定遭補稅

國稅局舉實際案例說明，甲君於2025年8月1日出售其於108年5月16日購買的A房地，自行申報房地合一所得稅課稅所得1,000萬元，並減除自住房地免稅額400萬元，自繳應納稅額60萬元。

然而，稽徵機關查核發現，甲君於A房地持有期間(2019年5月至2025年8月)，僅有甲君之兄長乙君設戶籍並居住該房地。雖然甲君持有A房地超過6年，但非其本人或配偶、未成年子女設戶籍並居住於A房地，經核定不符合自住房地適用要件，否准其扣除免稅額及適用優惠稅率，核定應補稅額140萬元。

稅務風險提醒：戶籍設立須為本人或直系親屬

此案例顯示，房地合一稅自住優惠的戶籍設立規定相當嚴格，必須是納稅義務人本人或其配偶、未成年子女，其他親屬如兄弟姊妹等代為設籍居住，均不符合自住認定標準。國稅局特別提醒，民眾出售2016年1月1日以後取得的房地，如要適用自住房地優惠，應確實注意自住三要件，避免因誤解規定而面臨補稅風險。