《壹蘋》記者追查，該地建商就是業界稱「都更教父」的巧洋實業董座張敏雄進行中的最新都更作品之一。巧洋和4名私地主僅持份5％、約66坪土地，卻能整併逾1500坪國有地，能蓋總銷逾百億的大樓，而擁有95%土地的國有財產署只能分回47%房地。
這高招手法全是房地產業界以都更案出名的巧洋實業所為。靠著都更條例舊法中，循著「公有地得配合都更」的規定，「以小面積私有地吃大面積公有地」手法取得不少都更案。曾有案件遭附近無法參與都更的住戶抗議，但因是「不合理卻合法」的條款，一路也能過關。
北市都更第一人
巧洋實業前身為雙雄建設開發股份有限公司，1973年成立，董事長張敏雄，1993年北市府開放民間自辦都更後，張成立巧洋實業，是北市第一個投入都更的業者，鎖定內湖老舊眷村，包括「大湖優境」、「大湖仙境」、「大湖春天」等案，都出自其手筆，時任北市長的馬英九還曾讚揚「前有張敏雄，後有林敏雄」，業界也稱他和林敏雄、趙藤雄為「房地業三雄」。
5％併掉95%
此次爆出爭議的是「中正區永昌段六小段96地號等11筆土地」都更案，包括汀州路一段與莒光路口旁的廈安里小公園，也在範圍內，共計1600餘坪，土地產權7人，其中高達1537坪為公有地，占比95.89%；其餘4.11%私有地，約66坪，其中建商所屬產權僅30餘坪，就將大片國有地併入都更範圍。
該案事業計畫於2007年核定，當年估計更新後價值約47.32億，因公部門變更設計、都更法規修法，都更方式從協議合建改為權利變換，至今未通過審議，但該案歷經15年，都更價值已翻倍成長，逼近百億元。
公有地強制都更
北市都更處表示，該公園為建地，早期有很多占建物，拆除後綠美化，由里長代為管理；該案為早年核定的都更案，適用於早期的《都更條例》，「公有土地沒有比例大小問題，一律參與都更。」
直到2019年《都更條例》修法後，1650平方米（約500坪）、公有土地過半的公有土地，需由政府主導更新開發，「但該都更案事業計畫在修法前報核，不適用於新法，建商小基地併入大公有地，並不違法。」
住戶拒綠地剷平
記者實際走訪，公園樹木高聳，綠意盎然，有長輩在林蔭下乘涼休憩，至於占比少數的私有地，則集中於大埔街25巷與汀州路一段口，現為2、3棟的矮舊平房。
投訴人告訴《壹蘋》，公園是居民運動的場所，老樹經市府列管，若都更被剷除相當可惜，更質疑「建商僅有個位數比例的私有地，卻將9成以上公有地併入都更」，有違公平正義，近期舉行公聽會時，約有一半住戶拒絕綠地都更。
爭議手段非首例
記者調查，這也非巧洋實業首度爆發爭議，位於台北市松山機場旁的忠誠新村都更案，張敏雄先後購入兩小塊共82.2坪的畸零地，卻可開發1499.6坪國有地，並將每坪逾120萬元的豪宅，以小併大，創造百億利益。
「張敏雄小併大法手聞名都更市場」，業內人士指出，1993年北市府剛開放民間自辦都更，「各個建商還搞不清處狀況，他就跳下來做這一塊」，其一貫手法就是買邊角或中間小塊地，成改建案中不可或缺的一份子，或者以此成為都更實施者，吃掉大片的國有地。
未違法業者賺翻
「國產署是吃了悶虧也不吭聲。」該人士評論，此案未違法，「只能說巧洋搶得先機。」
他表示，業界和地主談都更，無論是合建或權利變換，比例分配通常是四六或三七，「因為土地價值高，地主一定拿大頭」，即便近年營造成本飆漲，也遠遠不及土地價值，遑論本案位於北市蛋黃區，房價站穩8、9字頭，擁有95%土地的國產署卻只能分回47%房地，他感嘆：「國產署大虧、巧洋賺翻。」
盼都審委員把關
目前全案還在權利變換計畫，將按房地所有權人、實施者、出資者等，按照投入資金、成本，分配更新後的房地或權利金，並經由主管機關、專家學者等所組成的都更審議會核定。該人士呼籲審查委員發揮專業良心，提高國產署分回房地比例，達到真正的居住正義。
國產署回應，將分回社宅，交由市府規劃，並不違反都更公益精神。
巧洋：一切依法
巧洋實業副總葉文德則強調，早期政府鼓勵公有地參與都更，故公司瞄準公有地整併都更，減少與大批地主整合的時間，加速都更進程，一切按照相關作業規則進行。
政治大學地政系教授徐世榮指出，早期都更舊法規定公有土地一律參與都更，成為建商的「走後門條款」，小併大案例層出不窮，但即便法規修正，都更仍淪為建築物改建，只是「讓土地擁有者或建商拿到更多利益。」
他認為，政府應建立完整的都市更新計畫，讓民眾參與並改善其居住環境，才是都更的真諦，而非僅是都市單元更新，淪為既得利益者牟利的工具。
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