紅框處為爆出爭議的是「中正區永昌段六小段96地號等11筆土地」都更案。鄭孟晃攝
紅框處為爆出爭議的是「中正區永昌段六小段96地號等11筆土地」都更案。鄭孟晃攝

《壹蘋》記者追查,該地建商就是業界稱「都更教父」的巧洋實業董座張敏雄進行中的最新都更作品之一。巧洋和4名私地主僅持份5%、約66坪土地,卻能整併逾1500坪國有地,能蓋總銷逾百億的大樓,而擁有95%土地的國有財產署只能分回47%房地。

這高招手法全是房地產業界以都更案出名的巧洋實業所為。靠著都更條例舊法中,循著「公有地得配合都更」的規定,「以小面積私有地吃大面積公有地」手法取得不少都更案。曾有案件遭附近無法參與都更的住戶抗議,但因是「不合理卻合法」的條款,一路也能過關。

投訴人(右)不滿居民日常休憩的公園將被剷平,加上巧洋小併大有為居住正義,向《壹蘋》投訴。鄭孟晃攝
投訴人(右)不滿居民日常休憩的公園將被剷平,加上巧洋小併大有為居住正義,向《壹蘋》投訴。鄭孟晃攝

北市都更第一人

巧洋實業前身為雙雄建設開發股份有限公司,1973年成立,董事長張敏雄,1993年北市府開放民間自辦都更後,張成立巧洋實業,是北市第一個投入都更的業者,鎖定內湖老舊眷村,包括「大湖優境」、「大湖仙境」、「大湖春天」等案,都出自其手筆,時任北市長的馬英九還曾讚揚「前有張敏雄,後有林敏雄」,業界也稱他和林敏雄、趙藤雄為「房地業三雄」。

汀州路一段與莒光路口旁的小公園本為建地,拆除佔建物後綠美化,由廈安里館立。鄭孟晃攝
汀州路一段與莒光路口旁的小公園本為建地,拆除佔建物後綠美化,由廈安里館立。鄭孟晃攝

5%併掉95%

此次爆出爭議的是「中正區永昌段六小段96地號等11筆土地」都更案,包括汀州路一段與莒光路口旁的廈安里小公園,也在範圍內,共計1600餘坪,土地產權7人,其中高達1537坪為公有地,占比95.89%;其餘4.11%私有地,約66坪,其中建商所屬產權僅30餘坪,就將大片國有地併入都更範圍。

該案事業計畫於2007年核定,當年估計更新後價值約47.32億,因公部門變更設計、都更法規修法,都更方式從協議合建改為權利變換,至今未通過審議,但該案歷經15年,都更價值已翻倍成長,逼近百億元。

紫色為國產署持有土地,淺藍色為巧洋持有地,但巧洋竟能小併大。翻攝巧洋實業
紫色為國產署持有土地,淺藍色為巧洋持有地,但巧洋竟能小併大。翻攝巧洋實業

公有地強制都更

北市都更處表示,該公園為建地,早期有很多占建物,拆除後綠美化,由里長代為管理;該案為早年核定的都更案,適用於早期的《都更條例》,「公有土地沒有比例大小問題,一律參與都更。」

直到2019年《都更條例》修法後,1650平方米(約500坪)、公有土地過半的公有土地,需由政府主導更新開發,「但該都更案事業計畫在修法前報核,不適用於新法,建商小基地併入大公有地,並不違法。」

巧洋持有的兩棟民宅,僅佔全案5%。翻攝Google map
巧洋持有的兩棟民宅,僅佔全案5%。翻攝Google map

住戶拒綠地剷平

記者實際走訪,公園樹木高聳,綠意盎然,有長輩在林蔭下乘涼休憩,至於占比少數的私有地,則集中於大埔街25巷與汀州路一段口,現為2、3棟的矮舊平房。

投訴人告訴《壹蘋》,公園是居民運動的場所,老樹經市府列管,若都更被剷除相當可惜,更質疑「建商僅有個位數比例的私有地,卻將9成以上公有地併入都更」,有違公平正義,近期舉行公聽會時,約有一半住戶拒絕綠地都更。

巧洋及其他地主持有的土地之一,地上物已殘舊不堪。翻攝Google map
巧洋及其他地主持有的土地之一,地上物已殘舊不堪。翻攝Google map

爭議手段非首例

記者調查,這也非巧洋實業首度爆發爭議,位於台北市松山機場旁的忠誠新村都更案,張敏雄先後購入兩小塊共82.2坪的畸零地,卻可開發1499.6坪國有地,並將每坪逾120萬元的豪宅,以小併大,創造百億利益。

「張敏雄小併大法手聞名都更市場」,業內人士指出,1993年北市府剛開放民間自辦都更,「各個建商還搞不清處狀況,他就跳下來做這一塊」,其一貫手法就是買邊角或中間小塊地,成改建案中不可或缺的一份子,或者以此成為都更實施者,吃掉大片的國有地。

未違法業者賺翻

「國產署是吃了悶虧也不吭聲。」該人士評論,此案未違法,「只能說巧洋搶得先機。」

他表示,業界和地主談都更,無論是合建或權利變換,比例分配通常是四六或三七,「因為土地價值高,地主一定拿大頭」,即便近年營造成本飆漲,也遠遠不及土地價值,遑論本案位於北市蛋黃區,房價站穩8、9字頭,擁有95%土地的國產署卻只能分回47%房地,他感嘆:「國產署大虧、巧洋賺翻。」

盼都審委員把關

目前全案還在權利變換計畫,將按房地所有權人、實施者、出資者等,按照投入資金、成本,分配更新後的房地或權利金,並經由主管機關、專家學者等所組成的都更審議會核定。該人士呼籲審查委員發揮專業良心,提高國產署分回房地比例,達到真正的居住正義。

國產署回應,將分回社宅,交由市府規劃,並不違反都更公益精神。

巧洋:一切依法

巧洋實業副總葉文德則強調,早期政府鼓勵公有地參與都更,故公司瞄準公有地整併都更,減少與大批地主整合的時間,加速都更進程,一切按照相關作業規則進行。

政治大學地政系教授徐世榮指出,早期都更舊法規定公有土地一律參與都更,成為建商的「走後門條款」,小併大案例層出不窮,但即便法規修正,都更仍淪為建築物改建,只是「讓土地擁有者或建商拿到更多利益。」

他認為,政府應建立完整的都市更新計畫,讓民眾參與並改善其居住環境,才是都更的真諦,而非僅是都市單元更新,淪為既得利益者牟利的工具。

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