不具名讀者問：
因為有各式各樣的惡房客，例如不繳房租等等，如果房東在契約中寫明個別磋商條款：「乙方(房客)不得擅自主張押金抵扣租金，若拖欠租金達7日以上，並經甲方(房東)催告所定催告限期內仍未繳付，乙方同意甲方及其委任代理人得自行進入屋內，處理、丟棄屋內物品，乙方不得異議或求償。乙方應付當月租金外，賠償違約金壹個月。」請問這樣的契約合法嗎？另外，簽訂租約時除了找公證人，有其他保障權益方法嗎？
律師連世昌答：
依內政部修正的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》及《租賃專法》，租賃契約出租人及承租人之間視為「消費關係」，適用《消費者保護法》相關規定。針對讀者詢問的「乙方不得擅自主張押金抵扣租金，若拖欠租金達7日以上，並經甲方催告所定催告限期內仍未繳付，乙方同意甲方及其委任代理人得自行進入屋內，處理、丟棄屋內物品，乙方不得異議或求償」特約約定，由於違反《租賃專法》及應記載事項，恐怕是無效的。
原因是「應記載事項」包括：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。」、「租賃關係消滅，完成點交或視為完成點交之手續後，承租人仍於租賃住宅有遺留物者，除租賃雙方另有約定外，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權。」
換句話說，讀者希望以個別磋商約定「承租人拖欠租金達7日以上，並經出租人催告所定催告限期內仍未繳付，承租人同意出租人及其委任代理人得自行進入屋內，處理、丟棄屋內物品」，這樣的約定過於粗陋，有違應記載事項及《消保法》規定，應解釋為無效，總之，租約不能違背應記載事項內容。至於讀者提到「乙方應付當月租金外，賠償違約金壹個月」的約定，恐有違互惠公平原則而無效。
總之，住宅租賃必須適用《租賃專法》及《住宅租賃定型化契約應記載事項》，全面保障租賃雙方權益，若加上租約公證約定，可強化租約執行力，但公證不是萬靈丹，房東可以考量以租約「保證人」條款、委託合法租賃住宅代管業者管理租賃業務，都是更能保障租賃雙方的做法。(記者丁牧群／採訪整理)
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