一文看懂｜《平均地權條例》修法5重點　預售屋限制換約轉售、公司買房5年不能賣

一、限制預售屋換約轉售

預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系血親或二親等內旁系血親間，或經主管機關核准的特殊情形外，不得讓與或轉售；建商也不得協助讓與、轉售，違規者按戶棟處50至300萬元。

預售屋賣價被稱「賣未來價」，是房市多頭時的領漲標的，過去預售屋「紅單」如同選擇權，使得房屋優先購買權遭炒作；房地合一2.0上路禁轉紅單後，預售屋換約也被認為有炒作意味存在，政府修法禁止轉售後，將壓制房價上漲氣焰外，更是防堵預售屋短期炒作的最後大招。

未來修法一旦通過上路，民眾買預售屋至成屋前，突逢財務、搬遷等意外狀況時，實務上無法輕易轉手，若退戶將賠建商總價15%違約款，恐怕易衍生相關爭議，也會讓部分手頭資金較不寬裕的民眾，轉向中古屋或成屋市場。

二、嚴懲炒作行為

透過網路、說明會等影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100～500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。

過去透過網路不實訊息，或飢餓行銷，或排隊人龍營造購屋熱況，未來恐會被政府認為是炒作行為，因而重罰，將讓業者行銷手段不敢太過高調，深怕踩到政府紅線遭重罰，此舉也有利於破除市場不實謠言，有助買盤回歸冷靜，不會盲目追價搶房。

三、管制私法人購屋

增訂私法人取得住宅用房屋許可制，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。都更危老重建而需事先購入住宅整合，將被納入「需經內政部許可」項目。另外，申請案件原則也會在7個工作天內完成審查，讓合理的交易需求順利運行。

過往有企業主或投客組團，以私法人名義購屋或囤房，這次修法後禁止後，私法人購入住宅將面對相關委員會審議，面對諸多不確定性，將減少其購屋意願。

過去豪宅市場，不乏法人買盤，目的是資產稅務配置、股權轉換，一旦修法上路，高資產族購入豪宅將受檢視，將被不利於豪宅市場，。

四、建立檢舉獎金制度

炒房實收罰鍰總金額中，將有一定比例作為檢舉獎金，並授權主管機關另訂辦法，以利執行。

透過吹哨者條款，紓解政府人力查緝量能，有助於減少炒作；但可能出現惡意檢舉，未來政府如何查證，將成關注重點。

五、解約申報制度

預售屋買賣契約解約，應於30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元，以避免虛假交易哄抬房價。

目前預售屋實登制度，解約、換約不用申報，被外界譏為「做半套」，很可能出現「假買賣」在實登上為價格定錨，再透過解約、換約，實登上卻不會有所更改，讓消費者誤判價格，這次修法將防堵這樣的可能弊端出現。