例如建商簽約、取得建照執造後遲不開工；地下室開挖以較便宜之「鋼板樁檔土工法」取代較安全之「地下連續壁工法」；或以低品質建材取代原先約定建材等。台灣位於地震帶斷層上，建築結構安全若因物價上漲被打折，居住安全堪虞怎麼辦？
修改契約內容
可以因營建物價上漲、疫情缺攻及俄烏戰爭全球供應斷鍊等因素，於原來合建契約上，實施者主張情勢變更、不可抗力等因素，要求調整原協議合建契約所約定之地主房屋所有權人分回比例，或要求物價調整嗎？
此時物價調整並非權利變換上的出資人，僅是使合建契約更公平合理的損害賠償制度，要把物價上漲風險由實施者與所有權人合理分擔，何況都更／危老合建契約本身就是「不完全契約」。
協議合建契約屬於私法契約，於私法自治下只要不違反都更／危老及建管等法規，於徵得對方同意下並非不能修改契約內容，但恐怕不容易，因為民眾對於都更／危老充滿既愛又怕被騙的心態。何況建商比民眾擁有資訊優勢，這種資訊不對稱可能發生「隱藏知識」行為。
因為在合建契約簽訂前，建築相關工程物價、風險管理費、工程管理費、材料品質等與交易有關的資訊，僅有建商一方掌握，所有權人並不知曉，非無利用「簽約前機會主義」產生「逆向選擇」之可能，導致都更／危老市場沒有效率；甚至簽約後藉浮報工料上漲等因素的「隱藏行動」，實施者可能利用民眾不太了解的「不易觀察特性」建築造價資訊，利用「簽約後機會主義」，採取消極的遲不開工，導致交屋遙遙無期，構成土地建物所有權人損害產生「道德風險」，降低都更／危老市場的效率。
物價調整算法
其實，「公共工程採購契約範本」就有物價調整方式的約款，其第5條第1項第6、7款規定，工程進行期間，如遇物價波動時，依○○○個別項目（由機關於招標時載明；未載明者，為預拌混凝土、鋼筋、鋼板、型鋼及瀝青混凝土）指數，就此等項目漲跌幅超過幾%（由機關於招標時載明；未載明者，為10%）之部分，於估驗完成後調整工程款，但廠商應提出調整數據及佐證資料。
舉例而言，若原契約的建築造價每坪20萬元，營建物價及工資上漲3成，扣減商業風險應由實施者吸收的10%，則物價指數調整為：20萬元x（30%-20%）=4萬元。
而以台北市都市更新後高層建築每坪平均售價約100萬元，則因物價及工資上漲之影響約4%；但仍應視個案具體事實而定。
確保建物品質
但營建物價及工資上漲，不應導致簽訂合建契約時所約定之建築品質低落。「新北市都市更新契約注意事項」第9點第2項規定，實施者應依建材設備表所載建材施工，非經土地建物所有權人同意不得變更主體構造或以同級品之名義變更建材設備。
契約範例文字為：
「施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，非經甲方同意不得變更主體構造或以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但乙方能證明有不可歸責於乙方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。乙方更換建材設備，應將更換前後之建材品牌型號、施作位置告知甲方。」
筆者建議，前述條文應增列「都更／危老新建施工應建立施工品質管理制度及預定進度表」以確保建築物不會因為缺工缺料、物價上漲而影響原約定品質，甚至影響建築結構安全。乙方（實施者）若要更換簽約時的建材或設備之品牌，應先徵得甲方（土地建物所有權人）同意，並提出性能規格佐證才對！
明訂違約責任
至於實施者因工料上漲遲不開工延遲交屋，亦可以給付遲延主張違約罰款。「新北市都市更新契約注意事項」第14點規定，實施者拖延工程責任除可依《民法》承攬相關規定辦理，實務上亦慣以未完工程法定造價或未完工程市價作為違約賠償之計算依據，或沒收乙方已支付之各項費用，而土地建物所有權人違反契約之各項約定時，亦應負擔違約責任。
契約範例文字建議為：
1.實施者違約罰則：因可歸責於乙方之事由致本案完工日遲於第○條交屋期限之約定，或乙方無故停工達30日或累積停工達60日，甲方應書面催告乙方限期完成，乙方並應按日給付未完工程法定工程造價1‰之懲罰性違約金，甲方依權利變換計畫所載之更新前權利價值比例分取之。
2.土地建物所有權人違約罰則：因可歸責於所有權人之事由致其未依約履行本約約定各項義務時，實施者應以書面催告，經送達7日所有權人仍未履行時，他應按日給付○元之懲罰性違約金。
懲罰性vs.預定性違約金
上述的交屋延遲罰款並非「懲罰性違約金」而是「預定性違約金」，因為「懲罰性違約金」係於實施者有惡意發生（須舉證）時才能主張，而「預定性違約金」乃遲延交屋致所有權人沒有新房屋可以居住、營運使用時即可主張而不必舉證，屬於填補損害性質。
因為合建契約上當事人所約定之違約金，乃屬損害賠償預定性質，該違約金係作為實施者於交屋遲延時之造成所有權人損害之預定賠償總額，其目的旨在填補所有權人因實施者交屋遲延所受損害，並「不」具懲罰色彩，與實施者主觀之歸責事由無關。
另也建議違約金需有上限，避免實施者損失太大方屬公平；得參考公共工程契約的竣工遲延違約金上限為未完成金額的20%。
主管機關可以做的事
最後，本文提出2大建議：
1.政府主管機關制定「都市更新、危老重建糾紛多元化解決辦法」（Alternative Dispute Resolution of Urban Renewal and Reconstruction of Urban Unsafe-Old Buildings），提供民眾與實施者發生合建契約履行爭議的解決機制。並且要建立爭議諮詢平台，提供民眾關於都市更新／危老重建的法律糾紛及專業技術等之服務窗口，以解決因物價上漲而遲延開工、交屋不可預期之愈來愈多的糾紛。
2.建議主管機關或消費者保護機關／團體，制定「都市更新合建契約範本」及「危老重建合建契約範本」，提供給民眾、實施者及利害關係人參考，除滿足民眾「知的權利」外，也提供公平交易的契約範本，防止藉法律、建築或地政之專業知識優勢，僅由建商提供「定型化契約」給所有權人簽，缺少議約機會，導致日後契約履行爭議頻頻發生，民眾求助無門！
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