究其原因，主要為營建物價上漲導致實施者的預期利潤減少。行政院主計總處統計，2020年9月營造工程物價指數突破110後就一路上揚，今年5月創下歷史新高的132.74；但近期受美國聯準會（Fed）等主要國家央行開始推動貨幣緊縮，全球下半年經濟「衰退」影響，原物料價格開始走跌，營造工程物價指數連續3個月下跌，今年8月修正至130.63。
協議合建vs.權利變換
辦理都市更新時，無論實施方式為協議合建或權利變換，民眾與實施者間常因許多經濟環境不確定因素而互不信任，造成都市更新整合困難。所以簽訂都更契約前，要先了解實施者身分究為建設公司、建築經理公司或營造廠？並且民眾要瞭解實施者有無可完工案例？過去是否參與都更經驗？曾發生工程糾紛？營造廠商、都更顧問公司、建築師等協力廠商的經驗與能力等。即房屋土地所有權人應參考上述履約實績評估是否能信任實施者而與其合作都市更新案。
都市更新若採合建契約，係所有權人提供土地，建商則提供資金和專業技術、由雙方簽立合建契約來共同合作、興建房屋，完成後再依契約約定辦理分屋、分售或分成等建物、土地之權利與義務。
而權利變換係指更新單元內重建區段之不動產所有權人提供土地建物或他項權利，而實施者或出資人提供資金、建築技術或商業方法等，一起參與都市更新之實施，於都更事業計畫實施完成後，再按其更新前權利價值比率及提供資金額度，各方分配更新後土地、建築物或權利金。
都更工期之契約範例文字
都市更新契約的乙方（實施者）應於建造執照核准後，於一定期間內完工，完工日係指使用執照核發日。契約範例文字得為「乙方應於建造執照核准後，於建築法規定時間內向建築主管機關申報開工，並於開工日起○個日曆天內完工，完工日以建築主管機關核准使用執照之日為準。但因政府法令限制、相關主管建築機關要求、建材缺貨、天然災害、甲方未依本協議規定辦理各項手續或其他不可歸責於乙方之事由所致者，不在此限。」
筆者建議，前述條文應增加逾期完工違約金，得以日為單位按逾期日數，每日依都更契約價金總額（或權利變換房地價值）按比例（千分之0.5-1.0）計算逾期違約金，但以可歸責於實施者之事由為限。
都市更新契約應包含之主要項目及其要旨，通常以「甲方」代表簽約之更新前土地及其地上物所有權人，以「乙方」代表實施者，所以契約範例文字為：契約目的「甲、乙雙方為完成都市更新事業（以下稱本案），議定下列條款，以資共同遵守。本契約於中華民國○年○月○日經甲方攜回審閱○日。」即除了簡要敘明契約簽立目的，但契約通常係由乙方統一提出，故甲方可要求適當的契約審約期。
訂約前須先確認實施方式
簽訂契約係為加強甲乙雙方之合作關係並約定其他法無明定之細節。於新建房屋土地的分配方式及相關權利義務方面，民眾在訂約前須先確認實施者所提出之實施方式，究竟係採協議合建或權利變換？
1.如果實施方式係採協議合建，則所有權人需簽訂契約始能確定其參與義務及分配權益，並應配合出具事業計畫同意書等法定書件，且所有權人更新後分配權益應依契約約定內容為準。如以協議合建方式實施，則起造人得以雙方協議內容為之。契約範例文字得為「雙方同意本案依據都市更新條例暨相關法規辦理都市更新事業，由○○○擔任實施者及○○○擔任起造人，以協議合建方式實施。」
2.如實施方式為權利變換，房屋土地所有權人即使「不」簽訂契約或「不」出具事業計畫同意書，依《都市更新條例》及《都市更新權利變換實施辦法》等法令規定，以及「都市更新事業計畫」、「權利變換計畫」內容，房屋土地所有權人仍有分配更新後價值及選配更新後房 屋及車位之權利。如以權利變換方式實施，建議以實施者（建商）為起造人，以簡便建築執照申請程序（都市更新條例第34條）；契約範例文字得為「雙方同意本案依據都市更新條例暨相關法規辦理都市更新事業，由乙方擔任實施者及起造人，以權利變換方式實施。」
內容有變動注意資訊對稱
為避免甲乙雙方資訊不對稱，應約定乙方提供建築規劃內容予甲方參考之義務，但建築規劃實際定案內容仍以主管機關核定實施內容為準。契約簽訂後至主管機關核定前，建築規劃內容如乙方有調整，乙方應主動告知甲方調整內容，且應保障甲方選配單元及汽車位之價值，並取得甲方同意；如變動內容係配合主管機關審議要求，則甲、乙雙方均須配合。契約範例文字建議如下：
1.更新後建物預定採○○○構造（鋼筋混凝土、鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土），建材設備表詳參附件。乙方應提供各層平面規劃、總樓層數、建築外觀、建材設備等規劃內容予甲方知悉，但建築規劃實際定案內容，以主管機關核定實施內容為準。
2.建築規劃內容如乙方於簽訂契約後有調整，乙方應主動告知甲方調整內容，且調整內容如涉及甲方更新後選配單元及汽車位價值之調整，乙方應取得甲方同意。
3.建築規劃內容之調整如係配合主管機關審議要求，甲、乙雙方均須配合。
建議民眾簽署都市更新契約應注意事項如下：
1.簽訂契約前，要先了解實施者身分究為建設公司、建築經理公司或營造廠？
2.地主要了解實施者有無可完工案例？過去是否參與都更經驗？是否曾發生工程糾紛？營造廠商、都更顧問公司、建築師等協力廠商的經驗與能力等，尤其是公司的品牌、口碑等。
3.民眾要確認實施者所提出之實施方式，究竟係協議合建或權利變換？
4.如實施方式為權利變換，房屋土地所有權人即使「不」簽訂契約或「不」出具事業計畫同意書，依《都市更新條例》及《都市更新權利變換實施辦法》等法令規定，以及「都市更新事業計畫」、「權利變換計畫」內容，房屋土地所有權人仍有分配更新後價值及選配更新後房 屋及汽車車位之權利。
5.實施者會提供給房屋土地所有權人簽署的契約，係用來取得報核行政程序的同意書，但地主可藉由契約內容瞭解雙方權利義務等。
6.房屋土地所有權人應要求實施者應向他們說明擬申請容積增額之項目及額度；法令依據？確認房屋及土地及他項權利等之分配方法。
按讚、追蹤《壹蘋新聞網》各大臉書粉絲團，即時新聞到你手，不漏接任何重要新聞！
★快點加入《壹蘋》Line，和我們做好友！★
