高漲後房價購屋族不埋單，導致高雄房市在去年下半年起陷入僵局，市場呈現「虎頭蛇尾」，也就是上半年熱絡，下半年冷清，而新屋買氣也難倖免。依據高市地政局揭露「建物第一次登記後第一次所有權移轉棟數」也就是新成屋過戶數，高雄從2021年1萬3913戶，去年大幅衰退僅剩1萬64戶量縮27.6%。而2022年建物賣賣移轉棟數3萬7117戶，也較2021年4萬4987戶衰退量縮17.3%。然而經統計從2015年起，高雄新舊屋交易量長期維持3比7，中古屋房價漲跌往往更能反應整體市況。
2021年下半年起高雄因台積電效應導致中北部投資客進場搶房，然而客層多屬買預售屋，對成屋市場交易影響有限。依地政局揭露，高雄去年登記屬「中北部」購屋客群成交僅1738戶，當中北客1241戶；中部客497戶，佔全市全年成交4.7%，換言之每百戶不到5戶，而總量僅1738戶更創下2013年起，近10年新低，數據顯示「南屋北賣」就實務上成交比重不高。
依實登揭露，過去2年高雄市區分建物不分屋齡房價均出現大幅上揚，當中屋齡0-2年新成屋，每坪成交均價從2021年24.72萬元，提升到去年29.79萬元，房價增幅2成，而無論屋齡2-5或5-10年新古屋，房價均價落在28.65-29.50萬元，與屋齡2年內新成屋落差有限，該現象主因是新成屋供給有限，讓不少購屋族轉向屋齡新穎新古屋住宅，較為明顯案例就是屋齡3年位於大順百貨商圈大樓「享京城」，出現多戶成交4字頭轉售戶，單坪甚至成交高達52.25萬元。
新成屋供給量少，導致無論市區或市郊全面預售化，依「龍悅廣告」長期數據統計，高雄目前待售屋新成屋與預售屋比，長年維持在15與85%，而預售屋房價高低也直接影響整個高雄新屋房市脈動，然而台積電效應讓各區預售屋出現今日區域天花板成交價，成為明日代銷承接新案地板價，各區房價不斷墊高，導致目前已出現郊區全面挑戰3字頭；市區則為4-5字頭行情。當中農16特區「遠雄PARK16」、美術館特區「美術1号院」、漢神巨蛋商圈「浤圃巨星」及鹽埕商圈「港灣1號院」，均已出現5字頭小宅成交，建商透過控制坪數，壓低總價帶，讓購屋族買得起住宅。
依實登揭露統計18個近年來大樓、華廈與電梯公寓供給較多行政區，高雄2022年預售屋每坪成交單價31萬元，較2021年24.8萬元，呈現漲幅25%，當中各行政區房價漲幅最大落在鹽埕，去年每坪成交單價均價45.68萬元，相對2021年27.74萬元，漲幅64.7%，主因是興富發總裁鄭欽天個人推案「港灣1號院」出現近400戶實登，該案每坪均價單坪逼近48萬元，最高達56.5萬元；另岡山近2年房價漲幅55.7%，主因是達麗建設推出預售案「達麗雙子星」，實登最高單價成交突破39萬元，另橋頭、楠梓、仁武、鳳山與大社則出現預售屋房價有3成漲幅。
台積電效應讓高雄房價基期大幅上揚，也讓建商積極佈局未來房市，即便去年下半年起，全台房市出現買氣停滯，但對建商而言因產業建設密集，加上房價墊高，因此更具信心申報開工看好未來(部分小型建商則是因央行限期開工壓力)。統計高雄市與大高雄兩大建商公會，去年申報開工全市高達3063.4億元，當中大樓突破2634.6億元，透天則有428.8億元，創下史上最高申報開工總銷額。2022年會員申報開工大樓為2萬1145戶，相對2021年1萬7017戶，增加超過4100戶，增幅24.2%；而透天去年申報開工2616戶，相對2021年2390戶則增幅9.45%。
高雄申報開工首次突破3000億元來到3063億元，在大樓總計2萬1145戶中有2萬661戶屬住宅，占比97.7%，辦公室與店舖開工僅總量2.3%。而大樓住宅申報開工房型，1-3房占比93.8%，4房與4房以上格局僅6.2%，全市未來推案呈現小宅化，2022年高雄大樓「住宅」申報開工2萬661戶，相對2021年1萬6749戶，出現量增近4000戶，增幅23.35%；當中1房申報開工略為減少，2-4房均出現提升，尤其是2房從2021年6297戶提升到去年8816戶，年增逾4成，另3與4房則年增18.39%與22.36%。
2022年高雄房市虎頭蛇尾，但今年至今尚未看見買氣曙光，台經院報告指出，「不動產業大環境利空頻傳使得房市信心面受到干擾，造成投資客持續退場，自住客購置房產評估時間亦有所拉長，顯然房市景氣仍保守以對，至於未來半年，有鑑於國內GDP持續趨緩、房貸利率已逼近2%、平均地權條例修正案三讀通過、房市新增供給遞增等不利因素，導致短期房市前景尚顯混沌不明。」另《平均地權條例》3讀通過未來限制換約轉售，讓整體市場出現觀望期拉長，但中央基於「信賴保護」原則，以及保障財產權法理，「預售屋或新建成屋買賣契約」換約將不溯及既往，該條件將讓投資客不急於拋售，市場出現已售出預售屋與目前販售預售屋競價。
即便當前房市買氣不如預期，2024年又有大選因素干擾，推估市場將出現短則1年，長則2-3年盤整，但地價與營建成本雙高，導致成本提升，短期要見房價大幅下修有限，多家房仲業者評估，房價頂多5-8%修正，然而高雄重大建設利多不斷，北從橋頭科學園區、 仁武產業園區、 楠梓產業園區，南高雄則有亞洲新灣區及5G AIoT創新園區等，「大南方計畫」高雄成為南台灣半導體S廊道核心，房價整體具備支撐，另高市府力推BOT開發案，短期即便招商不順，但中長期勢必會有財團投資，包括捷運紅線向北與向南延伸，環狀輕軌成圓及捷運黃線動土，4線齊發交通建設利多，導致各區議題不斷，也讓整體市場具備支撐。
※該文為「涉己新聞」，演講所得記者將全數捐給社福機構。
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