全台逾20家百貨齊開！軌道經濟讓重劃區不再長草
今年至2026年全台將開出大大小小超過20幾家百貨商場，包含遠東Garden City（大巨蛋SOGO）部分建築棟陸續開幕、近期亮相的南港LaLaport，還有下半年接力的新光三越台南小北門店、Dream Plaza（統一時代二館），以及預計年底完工後高度為280公尺，未來將成為台北第二、全台第四高樓的The Sky Taipei台北天空塔，明年更有逼近10萬坪面積號稱全台最大百貨的台中高鐵娛樂購物城登場。
這波全台各地百貨商場百花齊放，很大原因在於軌道經濟學發酵，包含台中烏日將出現佔地9.5萬坪的「高鐵娛樂購物城」，當地域預售屋單價已從去年47.68萬元，上漲到今年53.22萬元，而區段新案達麗「新高鐵」更出現創價單坪最高62.2萬元。
同樣具軌道經濟加上商場建置還有台南歸仁高鐵，三井不動產打造佔地1.8萬坪「三井Outlet Park台南」，當中1期已於2022年完工，2期則預計最快今年完工，區域預售屋單價去年每坪35.59萬元，成交1026戶；今年至3月底揭露90戶，均價已拉高至36.44萬元。
華友聯集團董事長陸炤廷表示，大型百貨商場對於原先商業機能較缺乏新重劃區較具拉抬優勢，如台南歸仁高鐵與鳳山衛武營生活圈，均因有三井不動產打造百貨商場，將大幅改善區域商業機能，也讓重劃區過去從先「長草」、再「長房子」到最後「長生活機能」。
當百貨商場完工後，生活機能快速到位，也讓台南高鐵目前新屋房價要坐穩4字頭，甚至少部分要賣5字頭行情；而未來鳳山衛武營旁國泰重劃區，則全面挑戰成交5字頭以上房價。
百貨越開越遠！OUTLET型態創「瀑布人流」
文化大學廣告學系教授紐則勳分析，雖然近兩年全台有20幾家百貨商場將開幕，但業者一定會做好估算，對於交通、人流等因素都會考量，有利益才會投資。觀察這兩年陸續開幕的百貨，有多數地點都沒選在市中心，而座落在離市區有點遠又不會太遠、開車就可到的地方。
同時，紐則勳也觀察到，近年新百貨逐步朝向OUTLET型態的複合式商場，不少業者更拉高餐廳比例，且把餐廳放在高樓層位置來創造「瀑布人流」，讓人潮產生溢出效應流動到每一樓層。
百貨越開越多！近10年成長率卻剩1.45%
統計2024年全台業績超過100億的商場共有華泰名品城、高雄夢時代等14家，其中超過200億的前3名分別為新光三越台中中港店、台北101購物中心及台中大遠百。根據經濟部數據，近10年百貨業營業額成長率，已從2014年6.06%，到2024年只剩下1.45%，成長率下滑為何商場還越開越多？加上今年原本的百貨業績電王新光三越台中中港店氣爆後歇業，還有關稅戰造成民眾荷包緊縮，業界評估2025年全台整體百貨業績可能更慘！
遭LaLaport侵蝕市場！舊百貨仍有優勢
針對新商場是否侵蝕到原有百貨的市場，紐則勳則以近期開幕的南港LaLaport為例，如信義區百貨具有群聚效應，消費者即使在其中一家百貨公司買不到喜歡的商品，仍會前往其他家百貨購物，這樣強大的「溢出效應」較難受到單一新商場影響。
另如大直美麗華、南港車站的City link、環球購物中心就較容易被吸走人潮，這時便要看商場的獨特性來迎戰，像美麗華仍有摩天輪設施可吸引客群，南港車站兩大商場（City link、環球購物中心）也有交通樞紐樓上的位置等優勢。
關於近年全台百貨成長率下滑，為何商場卻越開越多？紐則勳認為，百貨成長率下滑早就受到網購興起等影響，因此更需要拓展其他新的經營模式，不再只拘泥於傳統百貨的商品銷售，如新店裕隆城增加親子、寵物餐廳，還有攀岩體驗等設施，呈現多元化經營才能增闢更多不同類型的消費市場。紐則勳也強調，全台百貨商場早已進入戰國時代，須有強大區隔性、賣點很明顯，才能引起民眾的消費興趣。
兩大百貨類型消長 傳統週年慶恐遭取代
捷思整合行銷CEO唐源駿分析，全台近年約有20幾家大小商場要開幕，從2026、2027至2028年陸續都有，目前台灣的百貨商場分類主要分為兩種，第一種主要位在交通樞紐，從台北東區、信義區，逐步轉向軌道經濟的三鐵交會之處等，以人流聚集所在來拓點。
另一種則是社區型或地方百貨，不一定位在交通樞紐的商圈，而是位在住宅區域。如果兩種百貨招商的品牌同性質很高時，消費者可能在回家途中的社區型百貨裡就買了，並不會如傳統印象中須擠到大型商圈的百貨裡購物。因此，各大知名百貨如SOGO、新光三越的週年慶操作，未來就恐將有所衝擊，如果這些品牌在社區型百貨就買得到，便會有取代性了！
百貨進駐不一定抬高房價 飽和商圈難度高
近年新百貨商場多選在軌道經濟的三鐵交會處，就算是社區型百貨也要緊抓人潮聚集，但百貨太多商機也被稀釋，近期就有北市兩處誠品商場退場的例子，包含內湖及萬華的小型社區創新店，陸續將在5月底、6月中停業。誠品雖強調仍會以「大小並行」策略來展店，另有台南獨棟大店於年中開幕，但業界則推估停業關鍵在於商場定位不清楚，以及不敵電商的書本銷售衝擊等。
大型百貨商場進駐，通常對區域屬市郊地段房價較加分，主因是若屬原本商業機能成熟商圈，即便再多1至2個據點，房價拉抬效應仍有限。如台北大巨蛋周邊即便有「遠東Garden City」陸續開幕，但依實價登錄，該區段屋齡2年以上中古屋去年均價每坪99.3萬元，今年卻略下滑至單坪95萬元。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，新商場建置規劃會提升區域房價抗跌性，但若屬原先就已成熟商圈，在這波限貸令打炒房要持續創價就具高難度。主因是區域房價原本就屬城市中較高基期，當市場盤整階段，重大建設利多對當區抗跌性較具影響，由於預售屋賣的是未來價，中古屋則是當下市場行情，價格便會率先出現下修。
買房跟對百貨才會漲 中小型商場招商難
全台百貨商場遍地開花，但多數據點樓地板營業面積低於5000坪，很難產生市場規模經濟，即便部分樓地板面積超過萬坪的商場，也不一定能順利招商。最明顯案例就是台鐵鳳山車站開發大樓「空中鳳城」，近期第三度招商且提出招商優惠，自砍近半收益降4.5億元，並負擔前15年房屋稅，爭取民間投資8.53億元，預計今年8月評選最優申請人。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，新商場招商過程通常會產生設點排擠效應，中小型商場很難引進可自帶光芒具備高人氣品牌設點，而較具知名廠商往往也受控於全台知名財團級百貨規範，一旦有意去其他新商場設點，可能原據點會被封殺，該現象導致新商場要招商難度大幅提升，而一旦商場招商受挫，也會影響區域房價表現。
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