限貸令引爆解約潮：消費者陷入資金困局
自2023年底起，因應新青安政策推升房市交易熱度，國內多家銀行的房貸放款比重迅速逼近金融監理的「紅線」，貸款水位26%至28%的警戒值。為遏止信貸過熱與資產泡沫風險，2024年初，中央銀行祭出「限貸令」，提高自住以外購屋者的貸款成數門檻，並要求銀行強化放款審查與資金控管。
政策轉彎雖屬常態，但對消費者而言卻是晴天霹靂。許多早在2021至2023年間簽下預售屋合約的自住型民眾，原先規劃以7至8成的房貸順利交屋，卻在面臨實際交屋時，被銀行告知僅核貸6成5、甚至更低的貸款比例。這些突如其來的資金缺口往往高達數百萬元，對於多數家庭而言已形同斷頭一擊。
由於預售屋合約往往簽訂時間距今已久，且資金安排多已固定，臨時湊出額外數百萬資金並不現實。對此，消費者唯有選擇「解約」，卻又不得不面對鉅額違約金與合約法律責任的雙重打擊。這就是目前席捲全台的「預售屋解約潮」背後最真實的消費者處境。
預售屋法令限制，讓解約變成雙輸困境
消基會指出，根據《平均地權條例》第47條，預售屋在未辦理第一次移轉登記前，原則上不得任意轉售。此一規定原意為防止短期炒作行為、穩定房價市場，但在現今市場轉向、房價走跌、利率升高的情況下，卻讓手中持有預售屋、卻無力繼續履約的消費者陷入困境。
以目前一般預售合約條款為例，一旦消費者無法如期交屋，選擇解約，建商往往可依約收取已付上限15%價金作為違約金，並保有原屋重新銷售之權利。消費者不但無法將房屋釋出、找尋其他買家減輕損失，還被迫接受「由建商回收、消費者單方面損失」的不對等條件。消基會認為，房價高昂，現行違約罰則過高，有必要檢討並下降違約金，或許可解套此僵局。
而更令人憂心的是，當市場出現轉售需求時，不乏願意接手預售屋的潛在買家。然而，根據地政司函釋，若透過讓渡書進行契約轉讓，仍屬於違規「換約」行為，可處以50至300萬元罰鍰。儘管法律承認讓渡契約的私法效力，但實務上建商多以「不願承擔行政風險」為由，拒絕換約要求，使得原買受人即便找到接手者，也無法脫身。
在現今市場，禁止換約使制度失衡
在這場由制度引爆的風暴中，唯一站穩腳步的，恐怕只有建商。因為根據現行制度：
一、違約金保障：建商可依法取得上限15%的違約金。
二、物件再行銷售：建商可重新釋出相同物件，甚至以較高價格轉售。
三、市場話語權：在轉售受限條件下，建商成為唯一主導者，能挾市場稀缺性進一步操控價格。
不難看出，在目前的法規設計下，無論房市景氣與否，建商總能取得穩定利潤，而消費者卻暴露在房價、貸款、法律風險等多重不確定中。
解構現行履約擔保制度：良法為何難以落實？
在現行制度下，預售屋買賣應設有「履約擔保機制」，原意為保障買方權益、防範建商倒閉或違約，但實際執行卻存在重大落差。目前政府核准的5大履約機制包括：
1. 不動產開發信託：建商將土地與資金信託至銀行，由銀行監控撥款。
2. 價金返還保證：若建案未依期完成，銀行需返還買方已付款項。
3. 價金信託專戶：購屋款由銀行專戶管理，並依工程進度撥付。
4. 同業連帶擔保：若建商違約，由其他業者共同擔保完工。
5. 公會連帶保證協定：建商加入公會保證體系，承擔共同責任。
然而，實務上多數建案僅採最低限度之保障措施，甚至有部分業者與金融機構間缺乏足夠監管與查核，導致履約擔保淪為形式。加上主管機關查察人力有限、資訊揭露不透明，消費者往往難以掌握自身購屋是否真正受保障。
法律與政策應與時俱進 消基會4大建議
針對此波預售屋解約潮，消基會呼籲政府正視制度與市場脫節的現象，提出以下4點建議，以強化對消費者的實質保護：
一、修法彈性化：針對特殊情況放寬轉讓限制
在市場下行或金融緊縮時，應允許因失業、貸款不足、重大變故等因素所導致的「非投機性讓渡」可進行換約轉售，並設置明確審核標準，如對於因經濟困難而需要解約的自住型消費者加入除外條款之中，以免違規濫用。這樣既可避免消費者鉅額違約損失，也不至於鬆綁成為投機漏洞。
二、強化履約擔保監管 落實資訊揭露制度
主管機關應建立預售屋履約擔保的公開資訊平台，所有建案應強制揭露其保障機制、金融機構名稱、查核紀錄等，供消費者查詢與比較。同時應強化金融機構與建商間的履約稽核與責任歸屬制度，讓履約擔保不再只是「紙上條文」。
三、設立專責法律援助窗口 協助消費者解約與求償
消費者在面對建商不願換約、貸款落差、違約爭議等問題時，常缺乏法律資源。內政部應設立專責法律諮詢平台，或結合各縣市消保官資源，提供消費者具體的解約程序協助、契約解讀與法律訴訟支援。
四、推動購屋教育納入社會宣導計畫
政府應主動編撰《購屋風險手冊》，並與房仲業者、公協會合作，於購屋前提供消費者風險說明及教育課程，提升其對契約條款、貸款限制、履約制度等重點的認知與警覺。唯有落實知情權，購屋才真正公平。
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